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不動産売却の売買契約の流れは?成立要件から必要書類などおさえておきたいポイントを紹介!

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不動産売却の売買契約の流れは?成立要件から必要書類などおさえておきたいポイントを紹介!

家・マンション・土地など不動産の売却で、買主から申し込みをもらい、売主が同意したら売買契約を結びます。

売買契約は、いったんサインや押印をすれば、法的な力をもつ文章となります。売買契約書の内容をしっかり確認をしておきましょう。

また、売買契約を締結後に契約を解除する場合は、手付金を倍返しをするか、もしくは違約金を支払うことになるため注意してください。

この記事では売買契約の流れと、売買契約の解除について説明していきます。

売買契約の流れは?

買主さんが見つかった場合、どういった流れで契約を結ぶのでしょうか?
買主さんが見つかった場合は、売買契約というもの結びます。ここでは売買契約について詳しく説明していきますね!

売買契約の一連の流れについて説明していきます。

売買契約のやり取りは、不動産会社がすすめてくれますが、売主も売買契約はどのように行われていくのかを知っておくと安心ですよ。売買契約の流れを説明していきます。

不動産を売却した際の売買契約の流れ

それでは、それぞれの流れについて詳しく説明していきます。

①買主さんから購入申込書をもらい確認を行う

購入希望者が物件を気に入り、本格的に「購入したい」と意思が固まったら、書面での購入意表示をもらいます。買主から提出される書面を『買付証明書』と呼びます。(新築物件の場合は購入申込書)

買付証明書は任意ですが、基本的には提出されるものとなります。買付証明書はあくまでも購入の意思を表すもので、提出後に必ず売買契約が結ばれるわけではありません。

買付証明書には、以下の内容が書かれています。

買付証明書に記載されている内容

それぞれの項目に書かれている内容を確認し、1週間以内、おそくとも10日以内に買主に売却をするかどうかの返事をしましょう。

購入希望価格や、引き渡しの希望など、「この希望はのめない」という条件があれば、相手側にその旨を伝えて交渉していきます。

買付証明書は先着順ではありません。同時に複数の買付証明書がはいった場合は、条件が一番良い人を売主が選べます。

②売渡承諾書を買主さんへ提出

売主が買付証明書を承諾したら、今度は売主が売渡承諾書を買主に提出します。売渡承諾書には以下の内容を記載します。

売渡承諾書に記載する内容

売渡承諾書は、不動産会社が作成してくれます。内容に間違いないか、しっかり確認しておきましょう。

また、売渡承諾書も任意の書類となり、法的な拘束力はありません。不動産会社によっては売渡承諾書がない場合もあります。

③重要事項説明と売買契約

売主と買主のあいだで、各種条件に折り合いがついたら、不動産会社の立ち合いのもと売買契約を締結します。

売買契約書にサインや押印をする前に、『重要事項説明』が行われます。

重要事項説明では、物件の概要や都市計画、インフラや状況などについて、ひとつひとつ不動産会社の担当者(宅地建物取引士の資格所持者)が口頭で買主に説明と確認をしていきます。

重要事項説明は、宅地建物取引業法で義務付けられており、必ず行わなければいけません。

重要事項説明が終了し、買主が内容に同意すれば売買契約にうつります。売買契約書はその契約によって内容が異なります。

不動産適正取引推進機構では、重要事項説明の内容の例として、以下の項目をあげています。

重要事項説明の内容の例

上記の項目について、かんたんに説明していきます。

売買物件の表示

登記簿に登録されている内容と、実際の物件の概要に間違いがないかを確認します。

売買代金、手付金等の額、支払日

売買代金、手付金等の額、支払日と手付金の種類を確認します。

☆解約手付…任意に契約を解除することができるという手付。売主・買主の双方ともに、手付金を支払えば、契約を解除できます。手付による契約解除が行われても、損害賠償は請求できません。

☆証約手付…契約が成立したことの証拠として、交付される手付のことです。

☆違約手付…売主と買主が契約内容の責務を履行しなかった場合、損害賠償額として没収することができる手付です。

※原則、契約は解約手付です。

土地の実測及び土地代金の精算

登記に記載された土地の面積と、実際に測った土地面積に違いがないか確認をします。もし差異があった場合は、その差を計算して支払います。

所有権の移転と引き渡し

建物の所有権の移転と、引き渡し日を確認します。

付帯設備等の引き継ぎ

室内のエアコンや照明などの各種設備のうち、何を引き継いで、何を撤去するのかを確認します。

負担の消除

抵当権や賃借権などを、抹消した状態で引き渡せるのかを確認します。

公租公課等の精算

固定資産税や、都市計画税などの税金の清算を行います。通常、引き渡し日までは売主、引き渡し後は買主が支払います。

手付解除

さまざま事情により契約を解除する場合、手付解除を行うケースがあります。手付解除を行えるのか、また行える期間を設定します。手付けは、売買代金の20%以内で設定するのが一般的です。

引き渡し前の物件の滅失・毀損(きそん)(危険負担)

天災や災害などで、建物が滅失や毀損した場合の取り決めを確認します。

契約違反による解除

売主や買主が、契約上の取り決めを違反した際、契約を解除することができます。契約を違反した場合の違約金などを確認します。

反社会的勢力の排除

売主や買主が反社会的勢力ではないこと、また物件を反社会的勢力の事務所などにしないことなどを確約する条項が盛り込まれているかを確認します。

ローン特約

買主のローンの審査が下りなかった場合、売買契約を白紙にすることができる条項です。買主がローンを受ける場合、基本的にローン特約が盛り込まれています。

瑕疵担保(かしたんぽ)責任

売主が気付かなかった物件の欠陥が、家の譲渡後に発覚した場合、売主が補償をするのか、またその期間はいつまでかを確認します。

売買契約書に盛り込む内容については、あらかじめ不動産会社に確認しておきましょう。わからない内容があれば必ず聞いておきましょう。

なぜかというと、売買契約書は法的な拘束力をもつ文章となります。書かれている内容は履行されなければ、契約違反となり損害賠償を求められたり、契約解除されたりする可能性があります。

④買主さんから手付金を受け取る

売買契約と重要事項説明に、売主と買主の双方が同意して契約を結んだら、買主から手付金を受け取ります。

手付金は、決済時ではなく引き渡しのときに売買代金の一部となります。引き渡しまでは、売主、買主とも契約を解除した際のキャンセル料のような扱いとなります。(※解約手付のケース)

手付金の額は売主が個人の場合、販売価格の20%以内で決めるケースが一般的です。実際のところでは、5%~10%が相場です。

手付金の金額があまりにも安い場合は、不動産会社から理由を教えてもらいましょう。手付金が安いと、買主がかんたんにキャンセルしてしまう可能性があります。

また手付金の領収書は不動産会社が発行してくれますが、念のためコピーをとって保管するようにしましょう。

⑤残代金の支払い日を決める

残代金の決済は一般的に、引き渡しの際に行われます。売主と買主のお互いの都合の良い日程を決めましょう。

売買契約とは、契約書を作成して売主と買主との間で、正式な契約を結ぶことなんですね!
売買契約を結ぶことで法的な拘束力を持つことになります!

売買契約時に必要な書類や用意するものは?

売買契約時に必要な書類や用意するものには、どんなものがあるのでしょうか?
それでは、売買契約時に必要や書類や、用意するものを説明していきますね!

売買契約時に必要な書類や、用意するものを以下にまとめました。

  1. 手付金などの領収書
  2. 売買契約書に貼る印紙代
  3. 実印
  4. 仲介手数料(仲介手数料の半額もしくは全額)
  5. 本人確認書類(運転免許証や健康保険証などの公的機関が発行した写真付き本人確認書類)
  6. マンションの場合は権利規約など
  7. 建築協定がある場合は建築協定書
細かい内容は不動産会社によっても異なりますので、あらかじめ不動産会社に確認しておきましょう。また、仲介手数料を支払ったら、必ず領収書をもらうようにしましょう。

売買契約が成立しない条件とは?

買主さんが見つかった場合でも、売買契約が成立しないことはあるのでしょうか?
ある一定条件がクリアにならないと売買契約が成立しないことがあります。ここでは、売買契約が成立しないケースについて説明していきますね!

売買契約が成立しない条件には、どのようなことがあるのでしょうか?売買契約が成立しない条件には以下のケースがあります。

売主・買主と条件を詰めて双方が同意に至らない場合

重要事項説明や、売買契約書の取り決めに、売主と買主の双方が同意に至らなかった場合は、契約は不成立となります。

買主の住宅ローン審査が通らなかった場合

住宅ローンの本審査は、売買契約後に行われます。事前審査が通っていれば、ほぼ大丈夫ですがごくまれに本審査に落ちてしまうケースもあります。もしローンが受けられなかった場合、買主は購入代金の支払いができません。

その場合の救済措置として、売買契約書には基本的に『ローン特約』が盛り込まれています。万が一、買主がローンを受けられなかった場合、ローン特約により契約を白紙にすることが可能です。

ただし、買主にあきらかな落ち度があって審査が下りなかったケースでは、ローン特約は適用されません。

契約不履行があった場合

不動産売買契約では売主、買主ともに『責務』があります。たとえば、売主は買主に物件を引き渡す責務、一方で買主は売主に代金を支払う責務があります。

果たすべき責務を実行しないことを『責務不履行』と呼びます。売主、買主のどちらかに、責務不履行があった場合、相手側は契約を解除することができます。

建物の滅失・毀(き)損があった場合

売買契約後から引き渡しまでに、天災や災害で建物が全壊をしたり、または修復ができない程の損傷があったりした場合は契約が解除できます。その場合、違約金は発生しません。

基本的には、売買契約が不成立になることはなさそうですね!
そうですね!ただし、稀に買主さんの住宅ローン審査が通らないことがあるので、契約前にこの買主さんで大丈夫であるかという見極めは大事ですね!

売買契約後に解除した場合はどうなるの?

売買契約を結んだあとに、売主さん、または買主さんのどちらかが「やっぱりやめた」と言った場合どうなるのでしょうか?
売買契約を結ぶことで法的な拘束力を持つことになりますので、「やっぱりやめた」と簡単に白紙に戻すことができません。それでも何らかの理由で、白紙に戻す場合について説明していきますね!

売買契約を締結することで、法的な拘束力を持つことになります。

つまり、売買契約後に契約を解除する際、手付金の放棄(売主は手付の倍返し)か違約金を支払う必要があります。

また、解約をできるのは物件の引き渡しまでなので注意してください。

それでは、売買契約後の解約について説明していきます。

売主が契約を解除した場合|違約金などはあるの?

売主が売買契約後の契約解除をする方法は、買主が履行の着手(中間金の支払いや、引っ越し業者と契約をしていないなど)を行っているかどうかによって異なります。

☆買主側が履行の着手をしていない→売主は、買主が支払った手付金の2倍を支払うことで、契約の解除が行えます。

☆買主側が履行の着手をすすめている→売買契約書で取り決めた違約金を支払うことで、解約が可能です。違約金は売買代金の20%が上限です。

買主が契約を解除した場合|違約金などはあるの?

買主が売買契約後の契約解除をする方法は、売主が履行の着手(引き渡しや、所有権の移転などしていない)を行っているかどうかにより異なります。

☆売主側が履行の着手をしていない→買主が支払った手付を放棄することによって、契約の解除が行えます。

☆売主側が履行の着手をすすめている→売買契約書で取り決めた違約金を売主に支払うことで、解約が可能です。違約金は売買代金の20%が上限です。

売買契約後に解約した場合は、なんらかの違約金が発生するのですね!
そうですね!売買契約を結んだ場合は、法的な拘束力を持つことを覚えておきましょう!

まとめ

売買契約の段取りは、不動産会社が主体となって行ってくれますが、あらかじめどのような契約をするのか知っておくといいですね。

売買契約書は法的な拘束力をもつ文章となります。売買契約書にサインや捺印をした時点で、契約をかんたんに解除することはできません。

また、物件の引き渡し後は契約の解除ができませんので、注意してください。

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  • この記事を書いた人
渡辺歩

渡辺歩(わたなべあゆみ)

祖母のビルの運営がきっかけで不動産業界を徹底的に勉強。ビルの運用、中古の一軒家売却、新築の一軒家を購入した経験あり。 多数の不動産会社関係のメディアやHPにて実名での記事を執筆。 自分自身、知識が無いときに不動産を売却して後悔したことがあるので、同じような立場の方に良い情報を提供できるよう努めています。

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