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不動産売却後の確定申告は必要?対象者と手続きに必要な書類を紹介!

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不動産売却の流れ!初心者にも分かりやすく解説!

不動産を売却した際に、利益が発生した場合は確定申告を行う必要があります。また、不動産の譲渡には特例があるため控除を受けることによって、税金が安くなるなどのメリットがあります。

確定申告が必要な人・必要ではない人についてや、確定申告の必要書類などを詳しく解説しています。不動産売却の確定申告に不安がある人はぜひ参考にしてください。

不動産を売却したら確定申告は必要なの?

不動産の売買で確定申告が必要な人とそうでない人

不動産の売買で確定申告が必要な人は、利益がでた人(譲渡所得がプラスの人)で、損失があった人(譲渡所得がマイナスの人)は、確定申告を行う義務はありません。

ただし、「譲渡所得」がマイナスでも確定申告を行うことによって、特別な控除をうけられるケースがあります。控除がうけられる=支払う税金が安くなるため、確定申告をしたほうが良いケースもあります。

まずは『譲渡所得』という聞きなれない用語が出てきましたので、詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

CHECK
不動産売却時に掛かる税金は?シミュレーション計算方法から控除・申告までわかりやすく解説!
不動産売却時に掛かる税金について

不動産を売却するときに、売却で得た利益に応じて所得税と、住民税がかかります。また、売却のために作成をした契約書には、印紙税が必要です。 「税金が安ければいいのにな」と思わずにはいられませんよね。 しか ...

確定申告をしたほうが良いケースについては、この後で解説していきます。

【パターン1】利益が出た人の確定申告について

ここでは、不動産売却によって利益がでた人(譲渡所得がプラスになった人)の確定申告について解説していきます。

不動産売却によって利益が出た人の確定申告について

譲渡所得がプラスになる人は、確定申告を行う必要があります。

利益が出た人で譲渡所得の3000万の控除の特例を受ける場合マイホームを売却する場合、最高で3000万円の控除を受けることが可能です。その場合は確定申告が必要です。

3000万の特別控除の主な特例の要件
  • 自分が住んでいる建物や、建物とともに譲渡する敷地
  • 以前に住んでいた建物や敷地等で、住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに譲渡をすること

3000万の特別控除をうけるためには確定申告が必要ですので注意してください。

【パターン2】損失が出た人の確定申告について

ここでは、不動産売却によって損失がでた人(譲渡所得がマイナスになった人)の確定申告について解説していきます。

不動産売却によって損失が出た人の確定申告について

譲渡所得がマイナスになる人は確定申告の必要はありません。

不動産の売却があったのに、確定申告をしていないと、税務署から電話がかかってくることがあります。その場合は利益がなかったことを説明しましょう。

損失の場合でも要件を満たしていれば、以下の特別控除が受けられます。

特別控除
  • 買い替え等の損失特例
  • 譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

上記の特別控除を受けるには、確定申告が必要です。次で各特別控除について説明します。

買い替え等の損失特例

平成32年12月31日までに物件を売却して、新たに買い替えをした際に損失があったり、新しい物件に住宅ローンがあったりするなどの場合、損失(赤字)となる部分を他の所得との損益通算や、3年以内の繰り越し控除が可能です。

買い替え等の損失特例を受けるには確定申告が必要です。

買い替え等の損失特例の要件は以下となります。

  • 所有期間が5年以上であること
  • 前年1月1日から翌年12月31日までに買い替えをしている
  • 買い替えた物件が居住用面積50㎡以上・住宅ローンあり
  • 取得した年の翌年の12月31日までに住んでいること

などです。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

平成32年12月31日までに、住宅ローン残債がある物件を住宅ローンの残代を下回る金額で売却して、損失があった場合、他の所得との損益通算や、3年以内の繰り越し控除が可能です。

また、住宅ローン控除との併用もできます。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除を受けるには確定申告が必要です。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の要件

  • 所有期間が5年以上であること
  • 売買契約の締結の前日に、返済期間が10年以上の住宅ローンがあること
  • 売却価格が住宅ローンの残高を下回っていること

などです。

【パターン3】利益も損失も出なかった人の確定申告について

譲渡所得が1円の利益も損失がなかった場合も確定申告は不要です。この場合も税務署から電話がかかってくる可能性があります。利益がなかったことを伝えましょう。

確定申告を行わなかった場合はどうなるの?

譲渡所得がプラスになり、利益が発生しているにもかかわらず確定申告をしないと以下のペナルティがあります。

申告をしなかった無申告加税
納付すべき税額に対して、50万円までは15%、50万円を超える部分は20%の割合を乗じて計算した金額となります。
支払うべき税金が払われなかったことによる延滞税
詳しい税率は以下を参照。
国税庁の延滞税について
意図的で悪質な深刻逃れだと判断された場合
意図的で悪質な深刻逃れだと判断された場合は重加算税40%~が加算されます。詳しい税率は以下を参照。
申告所得税の重加算税の取扱いについて

最悪、刑罰に問われる可能性もるため利益がでた場合は、必ず確定申告をおこないましょう。

とはいえ実際のところ確定申告は難しいですよね。自分で確定申告の項目を記入していっても「これで本当にあっているの?」「間違えて申告して脱税したどうしよう」などと不安になるかと思います。

不安な場合は売却を依頼した不動産会社や、税務署に問い合わせをすると良いでしょう。

税務署によるTELによる税の相談窓口もありますので、わからないことがあればどんどん聞いてみましょう

国税庁 税務署による相談窓口

いつまでに確定申告を行えば良いの?

不動産売却を行った場合の確定申告を行う時期

確定申告は、売却をした日の翌年の2月16日から3月15日のあいだに行います。

例えば平成30年8月1日に家を売却したとすると、

平成31年の2月16日~3月15日までに、確定申告をします。

『売却した日』は原則、引渡しの日ですが売買契約

を結んだ日の年として申告することも可能です。

☆たとえば、売買契約の締結が平成30年10月1日で、引渡しが平成31年1月5日だった場合

  1. 売買契約締結日に譲渡があった日として平成31年2月16日~3月15日に申告
  2. 引渡しの日に譲渡があった日として平成32年2月16日~3月15日に申告

どちらかを選択することが可能です。年度によって受けられる控除も異なるため、メリットが多く得られる年に申告しましょう。

どれくらい支払う必要があるの?シミュレーションサイトはある?

不動産は同じものがありません。購入金額・売却価格・居住年数・特例の要件をみたしているかどうかにより、税額はかわってきます。そのためいくら税金がかかるのか知りたい場合は、自分で計算しないとわかりません。

また実際に売却した金額から算出されるため、細かい数字までは売れてからでなければわかりません。ただ、事前におおまかな金額でも把握しとくと安心ですよね。

こちらのサイトで、税額が算出できます。※各種特例、減価償却費は考慮していません。

譲渡所得税のシミュレーションサイト

確定申告に必要な書類は?

確定申告に必要な書類は以下となります。

  1. 確定申告書(申告書B申告書・第三表分離課税用)
  2. 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】
  3. 住民票の除票(売却してから2ヶ月以上経過後に発行されたもの)
  4. 物件購入時の売買契約書のコピー・仲介手数料のコピー・増改築時の請負契約書&領収書のコピーなど
  5. 物件売却時の売買契約書のコピー・仲介手数料のコピー・売買代金受領書のコピーなど

特例を受ける場合は、国税庁の平成29度の確定申告の手引き【特例3】も参考にしてください。

国税庁

確定申告は税理士など代理人でも可能?

自分で確定申告をするのか怖い、または手間がかかると感じたら税理士に依頼すのも良いです。不動産売却の確定申告は、記入する項目自体に量はありません。

しかし知識がないと、どうしても理解するまでに時間がかかります。

不動産譲渡の確定申告を税理士に依頼した場合、報酬の相場は4万~10万です。

プロに依頼するため、間違いがないという安心感・時間がかからないのは大きなメリットですね。

売却を依頼した不動産会社や知人に紹介してもらったり、無料相談を利用したりして信頼できる税理士に依頼するのも良いでしょう。

まとめ

不動産の売却による確定申告は、譲渡所得がプラスになった人は、確定申告が必要。譲渡所得がマイナスの人は、確定申告をしなくてもよいですが、要件を満たせば、確定申告を行うことで特別控除が受けられます。

自分で確定申告ができない場合は、税理士に依頼することも可能です。

もしも確定申告が必要なのにも関わらず、申告をしなかった場合ペナルティが課されますので、必ず行いましょう。

以上、不動産売却時の確定申告についての解説でした。

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  • この記事を書いた人
渡辺歩

渡辺歩(わたなべあゆみ)

祖母のビルの運営がきっかけで不動産業界を徹底的に勉強。ビルの運用、中古の一軒家売却、新築の一軒家を購入した経験あり。 多数の不動産会社関係のメディアやHPにて実名での記事を執筆。 自分自身、知識が無いときに不動産を売却して後悔したことがあるので、同じような立場の方に良い情報を提供できるよう努めています。

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