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不動産売却時に掛かる税金は?シミュレーション計算方法から控除・申告までわかりやすく解説!

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不動産売却時に掛かる税金は?シミュレーション計算方法から控除・申告までわかりやすく解説!

不動産を売却するときに、売却で得た利益に応じて所得税と、住民税がかかります。また、売却のために作成をした契約書には、印紙税が必要です。

「税金が安ければいいのにな」と思わずにはいられませんよね。

しかし実は、マイホームを売却すると、税金面でさまざまな優遇処置があります。この記事では、不動産売却時にかかる税金や、受けられる特別控除、また税金の計算方法や、シュミレーションなどを詳しく説明しています。

「税金はいくらかかるの?」「税金はどうやって計算するの?」という、あなたの悩みを解決します。ぜひ参考にしてください。

不動産売却で掛かる税金や種類は?

不動産売却でかかる税金は以下のものがあります。

ポイント

  • 収入印紙税
  • 不動産譲渡税(譲渡所得にかかる税金と住民税)

「売却するだけのなのに税金がかかるの?」と驚いてしまう人もいるかもしれません。しかし、不動産売却をするときにも、税金は掛かるものなのです。

それぞれの不動産売却の際にかかる税金「印紙税」と「不動産譲渡税」について、次で説明していきます。

『収入印紙税』の解説

「収入印紙税」とは5万以上の金額の領収書や、契約書を作成した際に課税される税金のこと

家や土地を売却する際には、売買契約書を作成時に印紙税が発生します。※平成26年3月31日より3万から5万に改定。

しかし、個人でかつマイホームやセカンドハウスを売却する場合では、買主に渡す領収書には、印紙税は発生しません。

個人同士で不動産の売買を行った場合は印紙税は発生しませんが、通常は、不動産会社に仲介を依頼しますので、「家や土地を売るときは、売買契約書にだけ印紙税が必要」と思っておきましょう!

高い買い物や、飲食をした際に領収書をもらうと、切手のような印紙を貼られていますよね。印紙税は、収入印紙を貼り付けて納税をします。印紙税は、課税金額分の収入印紙を購入して、貼り付けしたあと、消印までを終えて、はじめて印紙税の納税が完了します。

基本的に、収入印紙は仲介してくれる不動産会社が、用意してくれます。

収入印紙を貼り付けなかったり、課税金額が足りなかったりした場合、過怠税の徴収がありますので注意してください。

不動産売却にかかる印紙税を、以下の表にまとめました。

平成30年3月31日まで軽減措置がありましたが、平成30年4月現在は、軽減措置はなくなり、通常税率となっています。

記載された契約金額 税額
1万円未満 非課税
1万円以上 200円
10万円以上~50万円以下 400円
50万円以上~100万円以下 1,000円
100万円以上~500万円以下 2,000円
500万円以上~1,000万円以下 1万円
1,000万円以上~5,000万円以下 2万円
5,000万円以上~1億円以下 6万円
1億円以上~5億円以下 10万円
5億円以上~10億円以下 20万円
10億円以上~50億円以下 40万円
50億円以上 60万円
契約金額の記載がないもの 200円

※国税庁ホームページを参照に表を作成

たとえば、

売却金額が3,000万円だった場合は・・・印紙税は2万円
売却金額が7,000万円だった場合は・・・印紙税は6万円

となります。

売買契約書は売主、買主ともに1通ずつ必要です。また通常、印紙税の負担は、売主は売主の売買契約書、買主は買主の売買契約書のみを負担します。

印紙税の注意点

売買契約書に記載されている金額に消費税が含まれており、かつ消費税の金額がわかるように明記されていると、消費税を抜いた金額で印紙税を納税ができます。

売買契約書を不動産会社に作成してもらうときに、確認しておきましょう。

『不動産譲渡税(譲渡所得)』の解説

不動産譲渡税(譲渡所得)とは、不動産を売却した際の利益のこと

売却した金額が、まるまる利益になるわけではありません。売却して得た金額から、売却をするためにかかった費用(取得費と言います)を差し引いた金額を「不動産譲渡税(譲渡所得)」と言います。

簡単に解説しますと、家を売却した際に得られた「利益」のことですね!

わたしたちは、利益が発生したすべての所得に対して、所得税と住民税を納税しなければいけません。サラリーマンの人は、給料からすでに所得税が源泉徴収されているため、ピンとこない話かもしれませんね。

家や土地などの不動産を、売却した利益にも、所得税や住民税がかかってきます。

不動産譲渡税(譲渡所得)は、以下の式で計算できます。

課税譲渡所得 = 譲渡価額(売却金額)-(取得費 + 譲渡費用)
取得費

取得費とは、購入する際にかかった金額や、購入後の改良費や設備費に掛かった費用です。主に以下のようなものです。

  • 不動産の購入代金
  • 不動産の仲介手数料
  • リフォーム代
  • 運搬費
  • 整地費用等の設備費
  • 不動産取得税
  • 取得したときの売買契約書の印紙代

※取得費がわからない場合は、売却金額の5%を取得費と計算することが可能です。
※固定資産税は本来納めるべき税金です。取得費にはなりません。
※相続や贈与にした不動産については、取得した日と取得費を引き継ぐことができます。

不動産のうち、建物においては経年とともに価値が低減していくとされています。たとえば、新築の際に5,000万円で購入したとしても、家の購入費用を5,000万円にはできません。

価値が低減した部分は、差し引いて計算しなければいけません。下落した価値は、償却率と築年数から計算され、「減価の額」といいます。

「減価の額」は以下の式で求めます。

減価の額 = 建物取得額 × 90% × 償却率 × 経過年数(築年数)

見積もられた建物の使用可能な期間を、「法定耐用年数」といいます。法定耐用数によって「償却率」は異なります。

建物は、構造や材質によって法定上で定められた使用可能とされる期間があります。各構造や材質ごとに決められた「法定耐用年数」は、以下の表を参考にしてください。

これにより、正式な取得費は、以下の式で求められます。

取得費 - 減価の額

【法定耐用年数と償却率】

種類 法定耐用年数 償却率
木造 33年 0.031
木造モルタル 30年 0.034
(鉄骨)鉄筋コンクリート造 70年 0.015
金属造 骨格材の肉厚が3㎜以下 28年 0.036
金属造 骨格材の肉厚が3㎜以上4㎜以下 40年 0.025
金属造 金属造の肉厚が4㎜以上 51年 0.02
譲渡費用

譲渡費用とは、家の売却のためにかかった仲介手数料や、登記費用や登録免許税、売買契約書の印紙代などのことです。

主に以下のようなものです。

  • 仲介手数料
  • 売買契約書
  • 印紙代
  • 運搬費
  • 登記のために支払った登記費用(司法書士の報酬も含む)

譲渡所得にかかる所得税率

不動産の引き渡しから、所有していた期間によって税率が異なります。長期譲渡所得・短期譲渡所得の税率を以下にまとめました。

譲渡所得に掛かる所得税率の説明

不動産売却で損失した場合はどうなるの?

確定申告をすれば払いすぎた所得税の還付があったり所得税が安くなります

不動産売買で損失がでた場合、確定申告をすれば払いすぎた所得税の還付があったり、所得税が安くなります。『損失がでた』とは、前述した以下の譲渡所得がマイナスになった状態のことです。

課税譲渡所得がマイナスになった場合の説明

所得税は1月1日~12月31日までの所得(利益)に、所得税率をかけて計算され、翌年の3月15日までに納付します。家を売ったときの赤字分は、他の利益(所得)から差し引くことができます。

赤字分を差し引くことによって、その年の総所得を安く計上できます。これを損益通算といいます。

例えば、1年間で1,000万円の給与をもらっていて、不動産売却の赤字が300万発生した場合、以下のとおり、1年間の総所得を700万として計上が可能となります。

1,000万円 - 300万円 = 700万円

そのため、結果的に本来支払うはずだった300万円分の所得税分が安くなります。サラリーマンは毎月の給与からすでに源泉徴収されているため、払いすぎた所得税が還付されます。

ただし、損益通算をするためには確定申告をしなければいけません。確定申告は翌年の3月15日までに行う必要があるので、忘れないようにしましょう!

不動産売却で掛かる税金の控除はあるの?

不動産売却をした際、さまざまな税金の控除が受けられます

控除とは、一定の金額を譲渡所得(不動産売却の利益)から差し引ひくことができます。つまり税金の控除を受けると、所得税と、所得税から算出される住民税も安くなります。

ただし、控除をしてもなお控除しきれない損失の金額は、他の所得と損益通算することはできません。

また税金の控除は、確定申告をしなければ受けられませんので注意してください。

不動産売却に譲渡所得の控除には以下の種類があります。

  • 譲渡所得の3,000万円の特別控除
  • 長期譲渡所得の軽減税率の特例
  • 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例
  • 特定のマイホームを買い換えたときの特例
  • 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

※譲渡所得の3,000万円の特別控除と長期譲渡所得の軽減税率の特例は重ねて受けることができます。

それぞれの詳しい内容は下記の記事で解説しています。

CHECK
不動産を売却した際に受けられる税金控除の種類について解説!
不動産売却で税金を控除できる特例を解説

不動産を売却した際に、さまざまな税金の控除を受けることができます。 控除条件を満たせば、譲渡所得(売却した際の利益)から3,000万円を控除できたり、所得税の一定額控除、翌年度分の固定資産税なども減額 ...

税金の計算方法やシミュレーションできるサイトはある?

以下2つのサイトでシュミレーションが簡単にできます。どちらでも可能ですが、「津山不動産オンラインシステムズ」のほうが丁寧で分かりやすいです。

津山不動産オンラインシステムズの不動産譲渡税シミュレーション

スマイスターの不動産譲渡税シミュレーション

申告方法が分からない場合は誰に依頼すれば良いの?

不安な人は税理士に依頼しましょう

特別控除の条件がよくわらなかったり、または確定申告をしたことがなかったりすると、「自分でできない」「間違えたらどうしよう」と不安になってしまいますよね。

不動産売却の税金の申告が、自分では難しいと判断した場合、税理士に依頼しましょう。税理士が難しく複雑な確定申告を代行してくれます。

プロにおまかせ出来るため安心です。不動産譲渡による確定申告を税理士に依頼した場合、報酬の相場は4万~10万程度です。

まとめ

不動産売却に掛かる税金について解説してきました。

不動産売却の際に掛かる税金は、以下の2つがあります。

  • 印紙税
  • 譲渡所得に応じた所得税と住民税

またマイホームの譲渡所得に対しては、以下のものがあります。

  • 譲渡所得の3,000万円の特別控除
  • 長期譲渡所得の軽減税率の特例
  • 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例
  • 特定のマイホームを買い換えたときの特例
  • 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

より詳しく知りたい場合は、国税庁及び、管轄の税務署に問い合わせてみましょう。また、自分で税金の申告が難しい場合は、税理士に依頼しましょう。報酬の相場は4万~10万程度です。

以上、不動産売却に掛かる税金についての解説でした。

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  • この記事を書いた人
渡辺歩

渡辺歩(わたなべあゆみ)

祖母のビルの運営がきっかけで不動産業界を徹底的に勉強。ビルの運用、中古の一軒家売却、新築の一軒家を購入した経験あり。 多数の不動産会社関係のメディアやHPにて実名での記事を執筆。 自分自身、知識が無いときに不動産を売却して後悔したことがあるので、同じような立場の方に良い情報を提供できるよう努めています。

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