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不動産を売却した際に受けられる税金控除の種類について解説!

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不動産を売却した際に受けられる税金控除の種類について解説!

不動産を売却した際に、さまざまな税金の控除を受けることができます。

控除条件を満たせば、譲渡所得(売却した際の利益)から3,000万円を控除できたり、所得税の一定額控除、翌年度分の固定資産税なども減額されるという特例もあります。

そこで今回は、不動産を売却した際に受けらえる控除の種類や、控除を受けるための条件について解説していきます。

今回紹介する特例をすべて覚える必要はありません。こんな特例があるんだと、頭の片隅に入れておき、実際に不動産を売却した際に、不動産会社や税理士に相談すれば大丈夫ですので、漠然とでも理解してもらえればと思います。

譲渡所得3,000万円の特別控除

ポイント

譲渡所得3,000万円の特別控除」は、一般の方が最も関係する特別控除です。

「一戸建て」や「マンション」を売却した際に最高3,000万円まで控除することができる

マイホームを売った際、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

通常は、マイホームを売却し、譲渡所得(マイホームを売却して得られた利益)がプラスになった場合は、税金が掛かります。しかし、「譲渡所得の3,000万円の特別控除」が受けられれば、ほとんどの方は、税金の支払いが免除になります。

例えば、譲渡所得(マイホームを売却して得られた利益)が2,000万円だった場合、下記のとおり譲渡所得がマイナスとなり、税金の支払いが免除となります。

譲渡所得の3,000万円の特別控除の概要

「譲渡所得」やマイホームを売却した際に掛かる税金の種類については、以下の記事で詳しく解説しています。

CHECK
不動産売却時に掛かる税金は?シミュレーション計算方法から控除・申告までわかりやすく解説!
不動産売却時に掛かる税金

不動産を売却するときに、売却で得た利益に応じて所得税と、住民税がかかります。また、売却のために作成をした契約書には、印紙税が必要です。 「税金が安ければいいのにな」と思わずにはいられませんよね。 しか ...

譲渡所得3,000万円の特別控除が受けられる条件

譲渡所得3,000万円の特別控除」を受けるには、一定の要件が必要になります。詳しい内容は「国税庁」のホームページに記載されています。

国税庁:マイホームを売ったときの特例」より、一部引用したものを下記に記載します。

  1. 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売るこ。
  2. 売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。)。
  3. マイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
  4. 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
  5. 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで(注)に売ること。
  6. 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

譲渡所得3,000万円の特別控除が受けるには確定申告が必要です

「譲渡所得の3,000万円の特別控除」を受けるには、「確定申告」が必要となります。

「管轄の税務署」に相談することで詳しく教えてくれます。また、自分で税金の申告が難しい場合は、「税理士」に依頼することができます。

長期譲渡所得の軽減税率の特例

マイホームを売却した年の1月1日における所有期間が10年を超える場合、通常よりも税率が軽減されます。

マイホームを売ったときの軽減税率は以下となります。

課税長期譲渡所得金額 税額
6,000万円以下 譲渡所得 × 10%
6,000万円超 (譲渡所得-6,000万円) × 15% + 600万円

軽減税率の特例を受けるには、すべての要件に当てはまる必要があります

長期譲渡所得の軽減税率の特例」を受けるには、すべての要件を満たさなければなりません。詳しい内容は「国税庁」のホームページに記載されています。

国税庁:マイホームをうったときの軽減税率の特例」より、引用したものを下記に記載します。

  1. 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
  2. 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
  3. 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
  4. 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。
  5. 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

長期譲渡所得の軽減税率の特別控除が受けるには確定申告が必要です

「長期譲渡所得の軽減税率の特別控除」を受けるには、「確定申告」が必要となります。

「管轄の税務署」に相談することで詳しく教えてくれます。また、自分で税金の申告が難しい場合は、「税理士」に依頼することができます。

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

家を相続して空き家になっている、またはその敷地を被相続人の居住用財産として平成28年4月1日~平成31年12月31日までに売却した場合、3,000万円の特別控除の適用があります。

※相続財産に系る譲渡所得の課税の特例との選択適用となります。

被相続人の居住用財産とは以下の要件があります。

  • 昭和56年5月31日より前に建築されている
  • 区分所有建物登記がされていない建物
  • 相続の開始の直前に被相続人以外に人が住んでいないこと

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例を受けるには、一定の要件に当てはまる必要があります

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」を受けるには、一定の要件を満たさなければなりません。詳しい内容は「国税庁」のホームページに記載されています。

国税庁:被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」より、引用(一部省略)したものを下記に記載します。

  1. 売った人が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。
  2. 次のイ又はロの売却をしたこと。
  3. 相続の開始があった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
  4. 売却代金が1億円以下であること。
  5. 売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
  6. 同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。
  7. 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

長期譲渡所得の軽減税率の特例控除が受けるには確定申告が必要です

「長期譲渡所得の軽減税率の特例控除」を受けるには、「確定申告」が必要となります。

「管轄の税務署」に相談することで詳しく教えてくれます。また、自分で税金の申告が難しい場合は、「税理士」に依頼することができます。

特定のマイホームを買い換えたときの特例

平成32年12月31日までに物件を売却して、新たに家を買い替えをしたときに、損失もしくは新しく住宅ローンを組んだとします。その場合、損失(赤字)となる部分を損益通算(利益と損失を相殺して税金を減らすこと)できます。

控除しきれなかった金額は、3年間に渡って繰り越して控除が可能です。

自宅の売却価格より、買い替えたマイホームの取得金額の方が多かった場合、課税の繰り延べができるという特例です。

特定のマイホームを買い換えたときの特例を受けるには、一定の要件に当てはまる必要があります

特定のマイホームを買い換えたときの特例」を受けるには、一定の要件を満たさなければなりません。詳しい内容は「国税庁」のホームページに記載されています。

国税庁:特定のマイホームを買い換えたときの特例」より、引用(一部省略)したものを下記に記載します。

  1. 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること。
  2. 売った年の前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例(措法35条第3項に規定する空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例を除く。)又はマイホームを売ったときの軽減税率の特例若しくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
  3. 売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売ったマイホームについて、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。
  4. 売却代金が1億円以下であること。この特例の適用を受けるマイホームと一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合における1億円以下であるかどうかの判定は、マイホームを売却した年の前々年から翌々年までの5年間の分割して売却した部分も含めた売却代金により行います。このため、マイホームを売却した年、その前年及びその前々年の売却代金の合計額が1億円以下であることから、この特例を受けていた場合で、マイホームを売却した年の翌年又は翌々年にこの特例の適用を受けたマイホームの残りの部分を売却して売却代金の合計額が1億円を超えた場合には、その売却の日から4ヶ月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。
  5. 売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。
  6. 買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。
  7. マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。また、買い換えたマイホームには、一定期限までに住むこと。
  8. 買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること。ただし、耐火建築物以外の中古住宅及び耐火建築物である中古住宅のうち一定の耐震基準を満たすものについては、建築年数の制限はありません。
  9. 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

特定のマイホームを買い換えたときの特例控除が受けるには確定申告が必要です

「特定のマイホームを買い換えたときの特例」を受けるには、「確定申告」が必要となります。

「管轄の税務署」に相談することで詳しく教えてくれます。また、自分で税金の申告が難しい場合は、「税理士」に依頼することができます。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

平成32年12月31日までに、住宅ローン残高がある物件を、住宅ローンの残高より安く売却して、損失があった場合、損益通算(利益と損失を相殺して税金を減らすこと)ができます。

また控除しきれなかった金額は、3年以内の繰り越し控除が可能です。また、住宅ローン控除との併用もできます。

※特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、新しくマイホームを購入しなくても適用可能
※住宅ローン控除との併用可能

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を受けるには、一定の要件に当てはまる必要があります

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けるには、一定の要件を満たさなければなりません。詳しい内容は「国税庁」のホームページに記載されています。

国税庁:特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」より、引用(一部省略)したものを下記に記載します。

  1. 自分が住んでいるマイホーム(譲渡資産)を譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。また、この譲渡には譲渡所得の基因となる不動産等の貸付が含まれ、親族等への譲渡は除かれます。
  2. 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるマイホーム(譲渡資産)で日本国内にあるものの譲渡であること。
  3. 譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。
  4. マイホームの譲渡価額が上記(3)の住宅ローンの残高を下回っていること。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例控除が受けるには確定申告が必要です

「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けるには、「確定申告」が必要となります。

「管轄の税務署」に相談することで詳しく教えてくれます。また、自分で税金の申告が難しい場合は、「税理士」に依頼することができます。

まとめ

不動産を売却した際に受けらえる控除の種類や、控除を受けるための条件について解説してきました。

これらの特例控除に関しては、すべて理解する必要はありません。こんな特例があるんだと、頭の片隅に入れておき、実際に不動産を売却した場合は、「不動産会社」、「管轄の税務署」、「税理士」に、税金の控除についてどうすれば良いか相談することで、丁寧に教えてくれます。

税金については非常に複雑となっていますので、分からない場合は、必ず相談するようにしてください。

また、自分で税金の申告が難しい場合は、「税理士」に依頼することができます。相場は4万~10万程度です。

以上、不動産を売却した際に受けらえる控除の種類や、控除を受けるための条件についての解説でした。

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  • この記事を書いた人
渡辺歩

渡辺歩(わたなべあゆみ)

祖母のビルの運営がきっかけで不動産業界を徹底的に勉強。ビルの運用、中古の一軒家売却、新築の一軒家を購入した経験あり。 多数の不動産会社関係のメディアやHPにて実名での記事を執筆。 自分自身、知識が無いときに不動産を売却して後悔したことがあるので、同じような立場の方に良い情報を提供できるよう努めています。

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