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購入申込書の見極め方!キャンセルや効力についても解説!

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購入申込書の見極め方!キャンセルや効力について解説!

購入申込書(買付証明書)は、購入希望者(買主)が購入の意思を伝えるための書類です。購入申請書は、法的な拘束力はないため、希望に合わない場合は断っても問題ありません。

はじめての家の売却では、購入証明書のどこを確認したら良いのかわからないですよね。この記事では、購入申請書の仕組みや、購入証明書をみるポイントについて解説しています。

「購入申込書って何?どこに気を付けて見たら良いの?」という悩みを解決しますので、参考にしてください。

購入申込書は買主からの買いたいという意思表示

購入申込書には買主の希望が記載されている

購入申請書に記載されている内容は以下の項目があります。

※購入申込書の書式は不動産会社によって異なります。

一般的には、以下の内容が記載されています。

  • 物件の概要
  • 売買金額(購入希望金額)
  • 支払い方法(ローンの有無)
  • 売買契約の希望日
  • 引き渡し希望日
  • 買主の住所、氏名、署名
  • その他の条件(あれば)

希望条件が合わなければキャンセル可能!法的な効力は無し!

不動産は高額な取引なため、売買契約書に双方で同意した上で、契約書に「署名(記名)捺印」がなければ法的な効力はありません。

購入希望者の購入希望額が安かったり、引き渡し希望日に引き渡しができなさそうであれば、断ってもなんの問題もないのです。

実際に法的な効力を持つ契約となるのは、不動産会社と買主と売主が同席して売買契約を結んでからとなります。

買付申込書にかかれている内容に、希望があわなかったら、購入希望者に交渉をしてみましょう。

購入申込書を受け取った場合に特に確認すべきポイント

購入申込書を確認する上でのポイント

購入申込書を受け取った場合、特に確認しておきたいのは以下のポイントです。

ポイント

  • 一般的に売り出し価格から10%以上低い価格が提示される
  • 住宅ローンの利用有無と審査に通る金額であるか確認する
  • 手付金の金額が低くないか確認する
  • 契約締切日の予定日は早いほうが良い
  • 引き渡しの希望日に余裕があるほうが良い

それぞれについて下記で詳しく解説していきます。

①一般的に売り出し価格から10%以上低い価格が提示される

一般的に不動産の売却では、売り出し価格=実際の売却価格とはなりません。実際には、売り出し価格より約10%ほど安く売買されるという、暗黙のルールみたいなものが存在します。

たとえば2000万で売り出したとしたら1800万がひとつの目安です。

そのため、値引きがあることを前提に不動産会社は、売り出し価格の提案をしてくれます。

しかし、駅近・人気の学区であれば、売り出し価格で売れることもあります。実際私が一戸建てを、売却したときは評判の良い学区だったこともあり、売り出し価格で購入希望者がみつかりました。しかし私のようなケースは多くはありません。

購入希望者の希望額で売りたくない場合は、話合いをしましょう。しかし、売主と買主が直接交渉するのではなく実際の交渉には、不動産会社が間にはいります。

あらかじめ、不動産会社にいくらまでなら売ってもいいか、譲歩できる金額を伝えておき、交渉してもらいましょう。

ただ、あまりにも購入希望金額と、売り出し価格に差が生じる場合は、相場と見合っていないということも考えられます。また、購入希望者は、不動産の売り出し価格を値下げできることを、知らないケースもあります。

たとえば、チラシで2000万と書いてあれば、2000万でしか購入できないと思っている人も多いでしょう。「1800万だったら購入したいな」と思っている人もいるかもしれません。

このような見込み客を増やすために、売り出し価格を少しずつ値下げをするのもひとつですね。

②住宅ローンの利用有無と審査に通る金額であるかを確認する

おそらく購入希望者のほとんどがローンを利用しますが、買主がローンを利用することによって、売主には以下のリスクが生じます。

注意ポイント

  • ローンの本審査の結果がわかるまで時間がかかる
  • ローン審査に落ちた場合は、契約を違約金なしで白紙解除されてしまう

上記のリスクについて、以下で詳しく説明していきます。

購入希望者が住宅ローンを利用する場合、金融機関の事前審査と本審査をとおらなければけません。

審査の種類 タイミング 審査に要する期間
事前審査 売買契約の前 3~4日間
本審査 売買契約締結後 1週間~2週間

さらに上記の以外にも、本審査から融資の実行がされるまでに、約1ヶ月ほどの期間を有します。トータルすると、売買契約から家の引き渡しまでに約1~2か月かかってしまいます。

また、売買契約には基本的に、買主の住宅ローンがおりなかった場合、売買契約を白紙にできる「ローン特約」という特約が盛り込まれます。

ローンが通らなければ契約が無効となり、新たな買主をみつけなければいけません。

そのため、購入希望者のローン審査が通る見込みがあるかどうかは非常に重要なポイントとなります。しかし、専門家でもなく、経験者でもない、初心者である売主が、ローンがおりるかまで見極めるのは難しいです。

また、金融機関によって、審査基準が異なるため、かんたんには判断できません。

2017年に実施された住宅金融支援機構の民間住宅ローンの貸出動向調査では、「最近、重要が増していると考えらえる審査項目は」というアンケートに対して、「返済負担率」と回答をした金融機関は61.8%と1位でした。

この結果から、頭金が多ければ多いほど、月収より毎月の返済額が安ければやすいほどローンが受けらやすいと考えられます。

書式はさまざまなため、年収や勤続先などが書かれている購入申込書もありますが、プライバシーのため買主や年収までを、売主に明かさないことが多いようです。

結局のところは、不動産会社に相談しつつ、購入希望者の属性(年収・勤続先など)を見極めてもらうのが一番といえます。

③手付金の金額が低くないか確認する

売買契約の際に、買主から売主に手付金が支払われます。もし、買主が一方的な事情で契約をキャンセルした場合、売主は解除料として手付金をもらえます。

手付金は、売買代金以外に受け取れるお金ではありません。売買契約~引き渡しの間に買主によるキャンセルがあった場合、違約金として受けとれます。売買契約~引き渡しが無事行われた場合、手付金は買主の支払い金額の一部としてあつかわれます。

手付金には、売買契約が成立したという証拠として手付金が授受される他に、手付金を払ったことにより契約後、引き渡しまでキャンセルされにくくなるメリットがあります。

手付金額が極端に安い場合は、金額が低いため、かんたんにキャンセルされてしまうリスクが高くなります。

ただし、手付金は売主が不動産会社である場合、上限が売買代金の20%までと決められていますが、それ以外のケースでは、上限も下限も決められていません。

一般的に、売買金額の5~10%が手付金の相場となります。しかし、最近では頭金から諸費用までフルローンで家を購入し、自己資金が少ない人も少なくありません。購入者側の事情もあるため、手付金が相場より安い=購入意志が低いとは一概にはいえません。

手付金が納得がいかなかったり、疑問に思った場合は双方で話し合いをしていく必要があります。

④契約締結日の予定日は早いほうが良い

買主と売主の間で、売買金額や条件が双方に同意があったら、正式な日程を決めて売買契約を締結します。

売買契約を締結するまでは、正式に契約は成立していないと見なされるため、キャンセルされてしまう可能性があります。

そのため契約締結日は 早ければ早いほど良いです。通常、契約締結日は購入申込より1週間から10日ほどが目安となります。

⑤引き渡しの希望日に余裕があるほうが良い

契約締結から引き渡しまで、期間が短いと引っ越しを準備する時間がありません。

引き渡しまでに、住民票の移転手続きから、水道や電気、ガス などの各種手続きをしなければいけないため、なるべく余裕を持たせた方が良いです。

買主の引き渡しの希望日が、あまりにも早い場合は、必ず事前に相談・交渉しておきましょう。

合意する場合は買主へ売渡承諾書を渡す

購入申込書と売渡承諾書の交換は確認

申込申請書をうけて、内容を承諾したら、売主は売渡承諾書を買主に渡します。

購入申請書と売渡承諾書を交換した時点では、売買契約は成立していません。正式に契約が成立するのは売買契約を結んでからです。

購入申込書と売渡承諾書の交換は、売買契約の日程を決めるにあたっての意向の確認のようなもので、法的な拘束力はありません。

ただし、契約成立にあたっては「努めるべき信義則上の義務」を実行しなければいけません。

買付証明書・売渡証明書を交換して、売主と買主のどちらか一方が、不誠実で信義に反する行為により、売買契約が成立できなかった場合には、「契約締結上の過失」といして、損害賠償責任を問われる可能性があります。

買主が放棄しただけでは、損害賠償は追求できませんが、悪質かつ不誠実な行為をされるリスクに備えて、念のために、売渡承諾書を渡しておくと良いかもしれません。

まとめ

では、購入申込書について、かんたんにおさらいをしていきましょう!

購入申込書は購入希望者(買主)の希望であり、キャンセル可能。法定な拘束力はもたない。

購入申込書には、以下の項目が記載されています。

  • 物件の概要
  • 売買金額(購入希望金額)
  • 支払い方法
  • 売買契約の希望日
  • 引き渡し希望日
  • 買主の住所、氏名、署名
  • その他の条件(あれば)

購入申込書を受け取ったら特に確認するべきポイントは、以下の5点です。

ポイント

  1. 一般的に売り出し価格から10%以上低い価格が提示される
  2. 住宅ローンの利用有無と審査に通る金額であるかを確認する
  3. 手付金の金額が低くないか確認する
  4. 契約締結日の予定日は早いほうが良い
  5. 引き渡しの希望日に余裕があるほうが良い

購入申込書を承諾したら、売主は買主に対して、売渡承諾書(任意)を発行します。ただし、購入申請書と売渡承諾書の交換の時点では、正式な売買契約は成立していません。

これらのことを踏まえつつ、買付証明書を確認していきましょう。

以上、購入申込書についての解説でした。

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  • この記事を書いた人
渡辺歩

渡辺歩(わたなべあゆみ)

祖母のビルの運営がきっかけで不動産業界を徹底的に勉強。ビルの運用、中古の一軒家売却、新築の一軒家を購入した経験あり。 多数の不動産会社関係のメディアやHPにて実名での記事を執筆。 自分自身、知識が無いときに不動産を売却して後悔したことがあるので、同じような立場の方に良い情報を提供できるよう努めています。

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