カンタン不動産売却

一戸建てやマンションなど、家を高く売る!

不動産登記(登記簿謄本・登記事項証明書)について解説!閲覧方法や取得に掛かる費用も紹介!

更新日:

不動産登記(登記簿謄本・登記事項証明書)について解説!閲覧方法や取得に掛かる費用も紹介!

不動産登記(登記簿謄本・登記事項証明書)は、不動産の住民票・履歴書のような役割をもっています。登記されている情報から、不動産の面積や所在地、所有権や住宅ローンの有無などがわかります。

登記簿の情報を知っておくと、不動産売買の取引をスムーズにすすめられます。

そこでこの記事では、不動産登記を見たら何がわかるのか?また土地・建物の不動産登記に書かれている項目を解説しています!

「不動産登記から何がわかるの?」「不動産登記のどこに気を付けてチェックしたら良いの?」などと、お悩みの人は、ぜひ参考にしてください!

不動産登記(登記簿謄本・登記事項証明書)とは?

下記画像が、「不動産登記」のサンプルです。はじめて見る方が多いと思いますので、まずは「不動産登記」を見ることで何が分かるのかを解説していきます。

不動産登記のサンプル

①不動産登記は一般公開されており誰でも閲覧することができる

不動産登記は、法務局やインターネット上(登記情報サービス)で誰でも観覧することが可能です。不動産の所在地・面積や、所有者などを、不動産登記をすることで、不動産の権利を明確にします。

売買や譲り受ける場合に、不動産が「だれのものか」「どのような不動産なのか」をわかりやすくすることでスムーズかつ、安全に取引をすすめる役割を持ちます。

②所有者の住所・氏名が分かる

不動産は、所有権を持っていなければ、売買ができません。登記することにより、所有権を明らかにし、法的効力を主張できます。

不動産登記では、正式な所有権をもつ、所有者の氏名と住所がわかります。※ただし、登記時に住んでいる住所を登録するため、不動産登記に記載されている住宅とは異なる場合もあります。

③土地・建物の面積や売却金額が分かる

不動産登記からは、土地・建物の面積がわかります。(現況とは異なる場合もある)

ローンをうけて不動産を購入した場合は、不動産登記の「権利部(乙区)」からローン金額がわかるため、いくらで購入したのか、参考にすることができます。

※ただし、不動産登記からわかるのは、ローン  借入金額です。頭金は含まれていません。

④売主のローン残高の有無や債務の滞納状況などが分かる

ローンを完済して、かつ手続きをすると、ローン借入時に設定された抵当権が抹消されます。

抵当権が抹消がされると、「権利部(乙区)」の欄に“抵当権抹消”の記載がされ、不動産登記の「権利部(乙区)」から、売主のローンが完済しているかどうかがわかります。

ただし、ローンが完済していても、売主が抵当権の抹消手続きをしていないと、抵当権抹消は行われません。

このように、ローンを完済しても、売主が抵当権の抹消手続きをしていないケースもあります。

また、不動産を売却した費用を充てて、ローンを完済することは、よくあります。ほとんどの不動産には抵当権がついたまま売りに出されているので、不安を感じなくても大丈夫ですよ。

重要なのは、“引き渡しまでに抵当権を抹消できるか”ということです。抵当権がついている物件を購入するときは、引き渡しまでに抵当権抹消を行ってくれるのかを、確認しておくと安心です。

また、ローンや税金の支払いを滞納して差押えをされると、「権利部(甲区)」の欄に「差押」と表示があります。過去に差押えがあったのかがわかります。

抵当権については、以下の記事で詳しく解説しています。

CHECK
不動産売却時の抵当権抹消手続きとは?費用や必要書類などおさえておきたいことを詳しく解説!
抵当権抹消手続きについて

家の売却前には抵当権を外しておく必要があります。 住宅ローンを借りて購入した物件は、ローンを完済しても、手続きを行わないと抵当権は消えません。抵当権の抹消手続きは、法務局の窓口や郵送でかんたんに行えま ...

不動産登記に記載されている詳しい内容

ここでは、「不動産登記」に記載されている項目について解説していきます。「不動産登記」について詳しく知りたい方は、ご一読ください。

表題部・権利部(甲区)・権利部(乙区)の3つが記載されている

不動産登記簿は、以下の3つの内容が記載されています。

ポイント

  1. 表題部・・・不動産の所在地・地目・面積などについて
  2. 権利部(甲区)・・・所有権について
  3. 権利部(乙区)・・・根抵当権・抵当権など所有権以外の権利について

不動産登記に記載されている内容

それでは、土地と建物のそれぞれの不動産登記に書かれている内容について、詳しく説明をしていきます!

建物(家・マンションなど)の不動産登記に記載されている内容

①表題部

所在・家屋番号:

不動産の所在・家屋番号が記載されています。「地番」とほぼ同じ番号です。わたしたちが普段使用している住所とは表記が異なります。

不動産登記では地番で番号が管理されており、住所は住民登録などのために各自治体が管理しています。

種類:

住宅・店舗・事務所など建物の種類が記載されています。種類は特に法令による定義はありません。また、1階が店舗で、2階部分が住宅である場合は「店舗・住宅」など2つ以上の種類の記載がされていることもあります。

構造:

建物の材料・屋根の種類・何階建て記載されています。

床面積:

階数ごとに面積を㎡で表記されています。

②権利部(甲区)

所有権:

土地と同じく、不動産の正式な所有権を持つ氏名と住所・所有権の移転履歴がある場合は履歴が記載されています。新築の物件の場合は、「所有権保存」と表記されています。(新しく所有権を設定)

③権利部(乙区)

抵当権:

土地と同じく、不動産を担保にしてローンを借りたときに、抵当権が設定されます。ローンの支払いがされなかった場合、貸主(抵当権者)は不動産の売却が可能です。

登記簿には、ローン金額、責務者(氏名・住所)、ローンを借りた日付、抵当権者が表記されています。

※そのほかに地上権・知役権(他人の土地を借りている)などが権利関係のことが記載されています。

土地の不動産登記に記載されている内容

①表題部

所在・地番:

不動産の所在・地番が記載されています。「地番」はわたしたちが普段使用している住所とは、表記が異なります。不動産登記では、地番で番号が管理されており、住所は住民登録などのために、各自治体が管理しています。

地目:

登記所により土地の状況や利用目的から、用途を宅地・田・畑・山林・雑種地などの、合計23の種類の中から認定されたものが「地目」です。

土地の利用方法は、各地目によっては、法令により利用制限が決められています。そのため、地目変更の手続きを行われなければいけません。

ただし、実際のところは現況と、不動産登記上の地目の土地の利用状況が違うことも多いです。地目によっては建物を建築できかったり、特別な手続きが必要だったりします。

たとえば地目が田や畑などの農地に、土地に住宅を建てる際には、農業委員会に農地転用手続きを行う必要があり、手続きに手間や時間がかかってしまいます。土地を購入する場合は特に気をつけてください。

地積:

土地の面積が㎡で記載されています。昔は測量が適当であったため、登記上で記載されている面積と、実際の土地の面積が異なる場合があります。

そのため、売買時のトラブルを招きやすいです。不動産が登記された年度によっては、あらたに測量をしなければいけないケースもあるため、不動産会社に確認しておきましょう。

②権利部(甲区)

所有権:

不動産の正式な所有権を持つ氏名と住所・所有権の移転履歴がある場合は、履歴も記載されています。1番最後に書かれているのが、現在の所有権がある人物です。

根抵当権:

不動産を担保にしてローンを借りたとき、限度額と債権の範囲(銀行取引・手形債権・小切債権など)を決定します。この決定事項の内容であれば、複数に渡りお金を借りられるのが根抵当権です。

売主が事業主である場合に、根抵当権が設定されているケースが多いです。

③権利部(乙区)

抵当権:

不動産を担保にしてローンを受けた際に、その不動産に対して抵当権が設定されます。ローンの支払いが滞った場合、抵当権者(貸主)は不動産を売却することができます。

登記簿には、ローン金額、責務者(氏名・住所)、ローンを借りた日付、抵当権者が記載されています。※「共同担保」は、同じ債権の担保に、異なる複数の不動産に設定された根抵当権・抵当権のことです。

土地・建物それぞれに登記を行いますが、実際に売却をするとなると、土地と建物を別々に売却することは難しいです。そのため、土地・建物をセットで共同担保に設定します。

また、複数の不動産をまとめて担保にした場合も共同担保が使用されます。

不動産登記を実際に確認する際の費用や取得方法

「不動産登記」を実際に取得したり、確認する方法は以下3つの方法があります。

ポイント

  1. インターネットで調べる(一番簡単です)
  2. 法務局に直接出向いて確認する
  3. オンライン申請で郵送してもらう

それでは、それぞれの方法について解説していきます。

①インターネットで調べる方法

登記簿は、『登記情報提供サービス』で調べられます。

登記情報サービス

利用条件として、クレジットカードが必要です。24時間自宅でかんたんに登記簿の情報をみられるためとても便利です。

登記情報サービス料金
不動産登記情報 利用料(全部事項) 335円
登録料(※一時利用以外の場合のみ発生) 300円

初回ログイン時の1回のみ、一時利用として、登録後すぐに登記簿を閲覧できます。

初回ログイン以降は、個人利用の申し込みをして郵送されてくる『登録完了通知書(利用者ID)』が必要です。その際、郵送手続きには1週間ほど時間がかかります。また登録料(個人)300円が必要です。

手早く登記簿を確認したい人は、初回ログイン時に登記簿を確認すると良いですね。登記情報サービスの詳しい利用方法・操作方法はHPの『一時利用』の『申し込み方法』を参照してください。

②法務局に直接出向いて調べる方法

最寄りの法務局は以下から探すことができます。法務局の営業時間は、平日8時30分~17時30分なので注意してください。

法務局の公式サイト

法務局では、請求書に調べた家の地番などを請求書に記入します。

法務局に行く前に、あらかじめ自分の家の所在地番、母家番号を売買契約書などで調べておきましょう。※わからない場合は、法務局で教えてもらうこともできます。

局内で、登記事項証明書(登記簿謄本・登記簿)の手数料600円の印紙を購入して窓口に提出すれば完了です。

法務局に出向く前に、事前に「登記・供託オンラインシステム」で、オンライン申請をしておくと手数料が600円→480円に安くなります。オンライン申請すれば待ち時間も短縮できます。

また相談窓口もありますので、手続きが不安な人は法務局に行って相談するといいですね。

③オンライン申請してから郵便手続きを行う

オンライン申請から、郵送で登記事項証明書を申請することもできます。少しややこしいですが、登記簿事項証明書を書面で確認したい場合はオンライン申請で申し込みましょう。

登記・供託オンラインシステムのホームページ

以下の、登記・供託オンライン申請システムで申し込みを行います。

手続きはウェブ上でわかりやすく教えてくれます。オンライン手続き申請後は、下記のものを封筒で送付すれば手続き完了です。

  • 申請書
  • 手数料500円分の印紙
  • 返信用の封筒・切手

※登記・供託オンライン申請システムは、平日の午前8時30分から21時まで利用可能です。営業時間以外は手続きが出来ませんので気を付けてください。

まとめ

最後に、不動産登記についてもう一度確認しましょう!

不動産登記は所在地・面積・所有権を持つ人の氏名・住所、ローン借入金額が分かり、法務局やオンライン上で誰でも閲覧することができます。

特によく確認しておきたいのは以下のポイントです。

  • 不動産の売主と不動産登記上の所有権者が同一であること
  • 抵当権がある場合は(ローン残高がある)、引き渡しのタイミングで抵当権抹消手続きを必ず行ってくれるのか
  • 不動産屋の広告と不動産登記簿上の内容に相違がないか(面積・構造・地目など)
  • 土地の地目が「宅地」であるか。宅地でない場合は、地目について確認する(田・畑などの農地は、移転手続きができるか要確認)

上記の内容は、しっかり確認しておくと安心です。

以上、不動産登記についての解説でした。

関連おすすめ記事

CHECK
不動産の鑑定士『司法書士』と『土地家屋調査士』とは?売却時の無料相談や窓口について紹介!
不動産の鑑定士『司法書士』と『土地家屋調査士』について解説!

依頼者の代わりに不動産登記の手続きを行ってくれるのが、『司法書士』と『土地家屋調査士』です。 『司法書士』は、不動産の所有者や抵当権の有無といった権利関係を、『土地家屋調査士』は不動産の所在地や広さな ...

おすすめ一括査定サイト

HOME4U 運営歴と査定実績No.1で安心

HOME4U
  • 査定対象:一戸建て・マンション
  • 提携業者:900社以上
  • 対応地域:全国
  • 最大6社に一括査定依頼
  • 最短60秒で査定依頼可能
  • 運営:2001年~ 累計20万件以上査定

イエウール

  • 査定対象:一戸建て・マンション・土地
  • 提携業者:1400社以上
  • 対応地域:全国
  • 最大6社に一括査定依頼
  • 最短60秒で査定依頼可能
  • 運営:2013年~ 累計1000万人利用

リビンマッチ不動産価格の満足度1位

  • 査定対象:一戸建て・マンション
  • 提携業者:1300社以上
  • 対応地域:全国
  • 最大6社に一括査定依頼
  • 最短45秒で査定依頼可能
  • 運営:2006年~ 年間440万人利用
  • この記事を書いた人
渡辺歩

渡辺歩(わたなべあゆみ)

祖母のビルの運営がきっかけで不動産業界を徹底的に勉強。ビルの運用、中古の一軒家売却、新築の一軒家を購入した経験あり。 多数の不動産会社関係のメディアやHPにて実名での記事を執筆。 自分自身、知識が無いときに不動産を売却して後悔したことがあるので、同じような立場の方に良い情報を提供できるよう努めています。

-不動産売却の基礎知識

Copyright© カンタン不動産売却 , 2018 All Rights Reserved.