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不動産の耐震基準と適合証明書について解説!家やマンションの耐震性の確認方法も併せて紹介!

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不動産の耐震基準と適合証明書について解説!家やマンションの耐震性の確認方法も併せて紹介!

1981年6月の法改正により、建築基準法に「新耐震基準」が導入されました。

建築確認済証の交付が1981年6月1日以降であれば、「新耐震基準」の建物で、それ以前に建築されたものは「旧耐震基準」と呼ばれています。

また、新耐震基準の建物であるかは、「建築確認概要書」や「記載事項証明」を自治体の役所で取り寄せ・閲覧が可能です。

この記事では、新耐震基準・旧耐震基準の確認方法や、耐震診断を受ける方法・適合証明書の取得方法などを解説していきます。

耐震補強を行うことで不動産を売却する場合、税金が安くなりますので、家やマンションの売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

耐震基準とは?改正はいつから?

1981年(昭和56年)以前に建てられた建物は注意が必要

1981年(昭和56年)6月1日より、建築基準法に新耐震基準が導入されました。これ以前に建築確認された建物は、旧耐震基準で建築されたものとなります。

一定の要件を満たした建物の建築主は、法律に適合しているかどうか、「建築確認」とよばれるチェックを受けなればいけません。

実際に建築確認された方は、以下のような手順でチェックを行ったはずです。

建築確認の流れ

耐震基準とは大きな地震に耐えられる物件であるかの基準

1978年に起こった宮城県沖地震の経て、1981年に新耐震設計法が制定されたました。1981年に導入されたのが、現在の「新耐震基準」です。

1995年に起こった阪神淡路島大震災では、1981年以前の旧耐震基準で建築された建物より、新耐震基準で建築されった建物のほうが、倒壊・損害の被害が少なかったことが明らかになりました。

そこで具体的に、旧耐震基準と新耐震基準の違いを以下にまとめました。

旧耐震基準とは

1981年6月1日より以前に、建築確認がされたもので、中地震(震度5)で、以下2点を目標にして建築されたものです。

  • 建物は被害は受けるものの、倒壊や崩壊はしない
  • 建物内にいる人の安全が確保できる建物

新耐震基準とは

1981年6月1以降に建築確認がされたもので、大地震(震度6強~7)で、以下2点を目標にして建築されたものです。

  • 建物は被害は受けるものの、倒壊や崩壊はしない
  • 建物内にいる人の安全が確保できる建物

旧耐震性と新耐震性の確認方法を紹介

旧耐震基準と新耐震基準を確認する方法には2つあります。それぞれ解説していきます。

①建築確認済証で新耐震基準の建物かチェックできる

建築確認済証の交付が1981年6月1日以降であれば、新耐震基準の建物です。

なお、不動産登記情報(登記謄本、登記事項証明)の建物の表題部に、「○○年○○月○○日新築」と記載されている日付と、建築確認済証の日付は必ずしも同一ではありません。建築確認済証の日付を確認するようにしましょう。

不動産会社の物件情報には、登記簿上の建築日を記載していることが多いため、注意してください。

②「建築確認概要書」や「記載事項証明」で新耐震基準の建物かチェックできる

築年数が経過している物件だと、建築確認済証を紛失していることも少なくありません。

その場合は、「建築確認概要書」や「記載事項証明」を自治体の役所で取り寄せ・閲覧し、建築確認が出た日を確認しましょう。

家やマンションを売却する場合は耐震性の確認を

ここでは、耐震診断・耐震補強を行う場合の補助金について、新耐震基準を満たしている場合、税金が安くなるというメリットについて解説していきます。

家やマンションの売却を検討している方は、ぜひご一読ください。

家やマンションを売却する場合、耐震診断を受けたか「重要事項」として買主に説明する必要がある

建築確認済証の交付年月日が、1981年5月31日以前に建築された旧耐震基準の家やマンションは、買主や借主に対して以下の説明義務があります。

ポイント

  • 耐震診断記録があるか否かの調査・説明義務
  • 耐震診断記録がある場合にはその内容についての調査・説明義務

上記の内容は、重要事項で必ず買主・借主に伝えなければいけません。

旧耐震基準であっても耐震性に問題ない場合もある

新耐震基準のほうが安心ですが、地震が起こっても、絶対に安全というわけではありません。

地震は地形にも左右されます。崖地・堤体・谷や窪地・造成地などは、揺れの影響を受けやすいとされています。

また地盤が弱い場合も、同じく振動の影響を受けるため、旧耐震だから危険とは一概にはいい切れません。以下のように構造や地盤・基礎によっては、旧耐震基準でも耐震性に優れてる建物もあるのです。

  • 鉄筋コンクリート性の壁だけでつくられた壁式構造
  • ダンパー(振動を吸収する装置)が設置されている
  • 低層マンション
  • 設計バランスが良い
  • 地盤が強い
  • 基礎がベタ基礎

また、高層住宅管理業協会がマンションの被災状況を調査した結果を発表した調査(平成23年3月)では、東日本大震災において、耐震基準による被災傾向に違いはみられなかったことが明らかなりました。

耐震基準に違いがみられなかったのは、阪神淡路大震災は直下型の地震であったのに対して、東日本大震災は震源地の遠い異常震域でだったからだと言われています。

このように、地震の種類によっては耐震基準が関係ないケースもあります。

旧耐震制度だから絶対にダメだとは決めつけずに、総合的に判断していきましょう。不安な場合は、耐震診断を受けることをおすすめします!

耐震診断は後ほど詳しく説明します。

自治体で補助金が出るので窓口で確認を

耐震診断及び、耐震補強を行う場合、補助金がでます。

自治体、年度、建物により金額は異なります。耐震診断を受けようか迷っている人は、まず自治体に問い合わせをしてみましょう。

ただし耐震診断は、建物すべてを診断するため、マンションのような集合住宅では、個人で耐震診断をうけることは難しいです。なぜなら、詳細な耐震診断を受けるだけでも1,000万近くの費用が発生してしまうからです。

個人が売買のためだけに、1,000万円近くを払うことは現実的に難しいでしょう。

※病院や学校、老人ホームでは2013年11月に耐震診断が義務化されました。しかし、個人の住宅やマンションでは、診断の義務化はされていません。

耐震補強を行うと税金が安くなる

耐震補強を行うと税金が優遇されます。優遇される税金について紹介します。

耐震補強を行うと優遇される税金の種類

  1. 住宅借入金
  2. 既存住宅を耐震改修した場合の税額控除
  3. 固定資産税の減額
  4. 相続した空き家売却の3,000万円の特別控除

住宅借入金特別控除

返済期間が10年以上の住宅ローンを利用している居住している物件に対して、所定の耐震リフォームをすると「住宅借入金等特別控除」が適用されます。

既存住宅を耐震改修した場合の税額控除

昭和56年5月31日以前に建築された住宅で、耐震改修を平成33年12月31日までに行うと、国が定める耐震改修の標準的な費用の額の10%を、工事完了の年1年限りで所得税から控除される制度です。

固定資産税の減額

昭和57年1月1日以前に建築された旧耐震基準の住宅で、費用50万円を超える耐震改修を行うと、耐震改了が完了した翌年度分以降、一定の期間で固定資産税の税額の半額相当額を減額される制度です。

※減額対象となるには、床面積120㎡相当分が上限。

相続した空き家売却の3000万円特別控除

相続した空き家が旧耐震基準だった場合、耐震改修をして売却すると、譲渡所得3000万円の特別控除を受けられます。

不安な場合は耐震診断を受けましょう

耐震基準を満たしていれば「耐震基準適合証明書」が発行される

自分の家やマンションが、新耐震基準の建物であるか分からない場合は、耐震診断を受けましょう。耐震診断を受けることで、「耐震基準適合証明書」が発行され、耐震基準を満たしているか証明ができます。

診断方法には、以下の3種類の方法があります。方法によって、診断する人が異なります。

ポイント

  • 簡易診断法(誰でもできるわが家の耐震診断)・・・誰でもできる
  • 一般診断法・・・建築関係者が行う
  • 精密診断法・・・建築士が行う

耐震診断の流れは以下を参考にしてください。

耐震診断の流れ

「耐震診断」の結果がでるまで約2ヵ月ほど掛かります。また、「耐震補強」を行った場合でも約6ヵ月ほど掛かるため、余裕をもって計画をすることが必要です。

耐震診断を受けるか迷っている場合は、まずは自治体で行っている「無料診断」を利用をオススメします。市の紹介・無料で耐震診断を受けられます。管轄の自治体の窓口に問い合わせをしてみてください。

まとめ

最後にこの記事の重要なポイントをまとめました。

1981年6月1日以降に建築確認がされたものが「新耐震基準」で、それ以前に建築確認されたものが「旧耐震基準」となります。

新耐震基準かどうかのチェック方法は、「建築確認概要書」や「記載事項証明」に記載されている交付日付が1981年6月1日以降であれば、新耐震基準の建物となります。

「旧耐震基準」の家やマンションを売却する場合は、買主に対して、重要事項での説明義務があります。

耐震補強を行うことで、税金が安くなるというメリットがあります。また、耐震診断や耐震補強を行う場合は、補助金がでます。

まず、売却する家やマンションの耐震基準が分からない場合は、自治体に問い合わせをしてみましょう!

以上、耐震基準についての解説でした。

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  • この記事を書いた人
渡辺歩

渡辺歩(わたなべあゆみ)

祖母のビルの運営がきっかけで不動産業界を徹底的に勉強。ビルの運用、中古の一軒家売却、新築の一軒家を購入した経験あり。 多数の不動産会社関係のメディアやHPにて実名での記事を執筆。 自分自身、知識が無いときに不動産を売却して後悔したことがあるので、同じような立場の方に良い情報を提供できるよう努めています。

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