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一戸建てやマンションなど、家を高く売る!

一戸建て・マンション・土地の築年数と価値の推移!価格の調べ方も紹介!

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一戸建て・マンション・土地の築年数と価値の推移を紹介!価格の調べ方も解説!

一戸建て・マンション・土地は、築年数によってどれくらい価値が減っていくのかを解説していきます。

結論から言うと以下のとおりとなります。

ポイント

  • 一戸建て木造:築20年を超えると建物の価値はゼロとなる
  • マンション:築15年を超えると急落。築25年以上経過すると半値以下
  • 土地:築年数という概念はないが、経済状況に左右される

土地そのものには、築年数という概念はありません。しかし一戸建て・マンションの建物は、築年数が経過するとともに価値が減っていきます。

そのため、家やマンションの売却を検討している方は、こちらの年数を意識したほうが良いです!

この記事では、一戸建て・マンション・土地の築年数による価値の変動と価値を調べる方法を解説していきます。

一戸建て・マンション・土地の価値の推移

一戸建て、マンション、土地を所有後、価値がどのように推移して行くか解説していきます。

一戸建てやマンションの価格は緩やかに下落する

下記図の通り、一戸建てやマンションの価格は、緩やかに下落しつづけていきます。

一戸建てやマンションの価格推移

出典:国土交通省ホームページ 中古住宅流通、リフォーム 市場の現状

なぜなら、建物の材質(鉄筋・鉄骨・木造など)により定められた利用可能年数である「耐用年数」と、査定時の「評価方法」により、建物の価値が低くなってしまうためです。

土地は平成2年以降、価値は下落し続けていたが平成25年からほぼ横ばい

一方で、土地はバブルが崩壊してた平成2年以降、価値は下落し続けてきましたが、平成25年からほぼ横ばいです。(下記図参照)

地価変動率の趨勢

出典:公益財団法人不動産流通推進センタ― 2018不動産業統計集より

一戸建てやマンションの価値の境目

上記で一戸建てやマンションの価値は、所有した時点から下落しつづけると解説してきました。

ここでは、家やマンションの価値の境目(売却タイミング)について解説していきます。家やマンションの売却を検討している方は、参考にしてみてください!

①一戸建て木造は築20年を超えると建物の価値はゼロとなる

一般的に木造住宅は、耐用年数が22年までとなっているため、築20年を超えると建物の資産価値はほぼゼロとなると言われています。

新築のときは、「建物+土地」、両方の価値があっても築20年を超えるとほぼ「土地」だけしか価値がなくなってしまいます。

東日本不動産流通機構が調査した統計から、築年数ごとの成約状況の平均価格が確認できます。

下記表では、築0~5年が3,899万円なのに対して、築21年~25年では2,789万円。築20年を超えると、平均価格に1,100万も差がみられます。

2017中古戸建住宅成約状況

出典:築年数から見た 首都圏の不動産流通市場(2017年)

この結果から築年数が古いものは、売却価格が安くなってしまうことが読み取れます。

では、築20年を超えた場合、高く売却できないのかというとそうではありません。確かに築年数が経つにつれ売却価格が下がるというのが基本ですが、古くても高く売却できる場合もあります。(こちらには関しては、後述で解説していきます!)

政府は、中古住宅の市場の活性化に力をいれており、平成27年に「戸建住宅評価マニュアルの改定」が行われました。不動産会社が行う評価方法に、リフォームや管理状態によって査定評価が上がる項目を取り入れています。

2018年からは、マンションの価格査定マニュアルも改定される予定です。

②鉄筋のマンションでも築25年を超えると大幅に価値が下がる

鉄筋コンクリート性のマンションの耐用年数は47年ですが、下記表の通り築15年を超えたあたりから大幅に価値がダウンしています。

中古マンションの築年帯別平均価格

下記表の東日本不動産流通機構が調査した統計では、築26~30年のマンションの平均売却価格は1,686万で、築0年~5年の5,105万円と比べるとなんと半分以下です。しかし築31年を過ぎると価格が上昇し、安定しています。

中古マンション成約状況

出典:公益財団法人不動産流通推進センタ― 2018不動産業統計集

新築マンションには「新築プレミアム」と呼ばれる付加価値がついており、広告や営業の費用が価格に上乗せされていると言われています。新築プレミアムは、誰かが住んでしまったら新築でなくなってしまうため、購入した時点で購入価格より2割価値が下がるとされています。

ただ、個人的には新築プレミアムはマイホームの売買では、実感することはないのでは?と思っています。私がマイホームの購入候補にしていた新築マンションは、3年ほど経過していも販売価格と同じ価格か、せいぜい5%ぐらいの値下げでした。

③旧耐震基準か新耐震基準でも建物の価値が変わる

家やマンションの価値は築年数だけでなく、耐震性も重要な項目となっています。

1978年におきた宮城県沖地震の被害あら、1981年に新耐震基準が定められました。

  • 旧耐震基準:1981年6月1日より前に建築確認をうけた建物
  • 新耐震基準:1981年6月1日以降に建築確認をうけた建物

旧耐震基準では震度5の地震がおきても建物が倒壊しないことを目指していましたが、新耐震基準では震度6~7の地震がおこっても建物が倒壊しないことを基準としています。

地震大国である日本において「耐震性がある」ことは購入者に重要視されるポイントです。査定時に不動産会社が使用する査定マニュアルにも、新耐震基準が適合されないとマイナス評価としています。

また、新耐震性基準の建物は住宅ローン減税が適用され、税制面で優遇されるのも購入者にとってメリットなりるため、価値が上昇します。※旧耐震基準の建物でも、耐震基準適合証明書があれば住宅ローン減税はうけられます。

耐震基準については、以下の記事で詳しく解説しています。

CHECK
不動産の耐震基準と適合証明書について解説!家やマンションの耐震性の確認方法も併せて紹介!
不動産の耐震基準と適合証明書について解説!

1981年6月の法改正により、建築基準法に「新耐震基準」が導入されました。 建築確認済証の交付が1981年6月1日以降であれば、「新耐震基準」の建物で、それ以前に建築されたものは「旧耐震基準」と呼ばれ ...

築年数が古くても人気の物件は高く売れる

築年数により建物の価値が低くなっていきますが、物件の価値は築年数だけでは決まりません。建物の構造・建材・周辺の状況・立地などを総合的に評価されます。

古くても高く売れる可能性のある物件の条件を説明していきます。

建物の構造が良く使用している建材価値が高い物件

建物の構造・建材価値により査定の評価額が変わってきます。

たとえば最近ではアウトフレーム工法と呼ばれる、大きな窓元に柱がでてない広い間取りが好まれます。需要が高い工法や、間取りをとった物件は高く売却できる可能性があります。

また、材質価値が高いことから以下の順で評価額が高くなります。

査定で以下の順番で、高く評価されます。

  1. 鉄骨鉄筋コンクリート
  2. 鉄筋コンクリート
  3. 鉄骨造
  4. 軽量鉄骨造
  5. 木造

このように築年数以外にも材質や構造耐、震性や防火性、リノベーションのしやすさなど、総合的な評価で価値が決まります。

再開発などで将来的に価値が上がる地域

再開発や新駅開発が行われると、人や話題が集まり「買いたい人」が増えて、需要が高くなるため、物件価値が高くなります。

過去のケースでは、東京では品川駅周辺、大阪では阿倍野の再開発で周辺の土地価格が高騰しました。また2000年に大江戸線が開通した麻生十番も同じく、公示価格が跳ね上がっています。

再開発や新駅開通が決まっているエリアは、高く売れる可能性が非常に高くなります。

駅近の物件

「不動産は立地がすべて」と言われるように、立地はとても大切です。家を探すときに、駅から家まで徒歩何分かかるかをチェックしない人はいないのではないでしょうか?

同じ価格で、築年数が20年で駅から徒歩5分の物件と、築年数が10年で駅から徒歩20分の物件では、前者の方が人気があります。

実際に駅からの距離は査定評価ポイントでもあります。築年数が古くても、駅近であれば査定は期待できるでしょう。

一戸建て・マンション・土地の価値を調べる方法

不動産の価値を調べる方法人気は、公示価格・基準地価・路線価・固定資産税などがあります。しかし、あくまでも公的に調査された価値の目安であり、実際に売買される実勢価格とは差があることがほとんどです。

マーケットでは「需要」と「供給」で物の価値が決まります。実際にいくらで売却できるか知るには、”一括査定サイト”を活用するのが一番早く確実です。

大手から地元の不動産会社と提携しているため、自分で調べる手間も必要ありません。しかも査定は無料なので非常にオススメです!

以下からおすすめの一括査定サイトを検索することができます。

まとめ

それでは、記事の内容をおさらいしましょう!

一戸建て・マンションは、築年数に価値が左右されます。

  • 一戸建て:築20年以降はほぼ価値がゼロ
  • マンション:築15年を超えると急落。築25年以上経過すると半値以下。
  • 土地:築年数という概念はないが、経済状況に左右される。

ただし、不動産の価値は、建物の構造・間取り・立地など、総合的にみて判断されます。築年数が古いからといって必ず「価値が低い」ではありません。

不動産がいくらで売れるのか知りたい人は、不動産の無料の一括査定サービスを利用してみてください。

以上、一戸建て・マンション・土地の価値についての解説でした。

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  • この記事を書いた人
渡辺歩

渡辺歩(わたなべあゆみ)

祖母のビルの運営がきっかけで不動産業界を徹底的に勉強。ビルの運用、中古の一軒家売却、新築の一軒家を購入した経験あり。 多数の不動産会社関係のメディアやHPにて実名での記事を執筆。 自分自身、知識が無いときに不動産を売却して後悔したことがあるので、同じような立場の方に良い情報を提供できるよう努めています。

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