カンタン不動産売却

一戸建てやマンションなど、家を高く売る!

家・マンション・土地など不動産の売却タイミングについて解説!

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家・マンション・土地の売却タイミングについて解説!

不動産は売却するタイミングによっては、高く売れるケースが存在します。せっかくなら高く売れる・良い条件で譲渡できるタイミングで売却をしたいですよね。

そこで、この記事では「不動産の相場が上昇する再開発について」や「築年数から家をなるべく良い条件で売るタイミング」などを解説しています。

結論から行ってしまうと、一般的に以下4つのタイミングが良いと言われています。

ポイント

  1. 再開発などによる環境の変化に合わせる
  2. 築年数から見るタイミングに合わせる
  3. 税金控除のタイミングに合わせる
  4. 土地は所有5年以上を経過してから売却すると良い

この記事では、上記4つのポイントについて詳しく解説していきます。

家・マンション・土地を「どのタイミングで売ると良いのか」が見極めるようになります!ぜひ参考にしてくださいね。

将来の再開発など環境の変化に合わせると良い

不動産の売却は、将来の再開発など環境の変化に合わせると良い

駅前の大規模再開発のタイミングに合わせる

土地は細かく分かれており、所有者も異なります。大きな事業を始めようとしたら、沢山の地主から土地の売買の交渉をしなければいけません。

なかには土地を売らない地主もいるため、実現が難しいです。

しかし、再開発事業を計画し、再開発の対象地域となればその土地を収用することが可能です。(法令により強制的に取得できる)広い土地で大規模な商議施設、マンション開発ができるため、人が集まり商業・住居としての地域ブランドの価値が上がります。

関東エリアでは、武蔵小杉周辺の再開発のケースを知っている人も多いのではないでしょうか?武蔵小杉では、タワーマンションや商業施設の相次ぐ建設で、人口が増加し不動産価格が上昇しました。

大規模再開発では、投資家の需要も高くなるため、高値での売却が期待できます。開発の規模や計画スケジュールを確認していくようにしましょう。

道路の拡張や新設整備のタイミングに合わせる

新しい道路の拡張や、新設整備された道路に、物件が接していると土地の評価額が上がります。所有不動産が、拡張した道路や新設整備された道路に面していなくても、駅やインターチェンジなどまで道のりが便利になるなど、土地の価格は上昇しやすいです。

さらに道路が整備され、利便性があがれば、交通量は増えます。すると商業施設も出店が増えるため、土地の需要が高くなり、不動産が高く売れやすくなるでしょう。

ただし都市計画道路は計画がいつまでも実行されないケースも非常ち多いです。何十年も工事がされないこともあるため、本当に行われるか見極めてきましょう。

大学など学校の移転してくるタイミングに合わせる

大学や学校が移転・新設されると学生が増えることで、商業が活発になり、地価が高くなります。過去には東京の北千住エリアが大学の移転で公示価格が上がっています。

大学が学校が移転・新設があり、街がにぎわうタイミングに売却すれば高く売れやすいでしょう。

自治体のホームページや市役所の都市計画課で確認できる

再開発は、自治体のホームページで確認することができます。「▲▲市 再開発」で検索すれば、再開発の自治体のページが閲覧できます。

また、自治体の役所の市街地開発課に尋ねるのも良いでしょう。

家・マンションの築年数のタイミングに合わせると良い

不動産を売却する場合は、家・マンションの築年数のタイミングに合わせると良い

一戸建て・マンションの価格は新築特から急下落する

一戸建てやマンションは、新築時から価格が下落し続けていきます。

一戸建て(木造)は一直線に値下がりし、マンションは、築0~5年の間の下落幅が大きくなっています。

査定方法もありますが、一般的に以下の傾向があるためです。

  • 日本では新しい物件が好まれる
  • 新築販売時には新築プレミアムと呼ばれる建築会社や不動産会社の手数料上乗された価格が上乗せされる

「まだまだ新しいのに…」と思っていても、基本的に物件の価値は、新築時がピークだと考えておきましょう。

一戸建ては築15年までに売却する

木造の一戸建ては、築20年になると建物の価値がほぼなくなると言われています。よって、ほとんど土地のみの評価額となってしまいます。

築15年では、建物の評価額は購入時の約半値、かつ購入者からの需要も高く折り合いが良い時期でしょう。また、購入者がローン減税(※)を受けられるのは、木造住宅の場合、基本的に築20年以内の物件となっています。

厳密にいうと築20年以上の木造住宅でも控除対象となるのですが、耐震診断が必要なため、各種条件が難しくなってしまいます。

また、診断を受けるために費用と手間がかかったり、条件をクリアできないことも考えられます。

よって築20年を迎えるまでには売却、準備期間や需要などを考慮すると築15年を目安としておくと良いでしょう。

※ローン減税・・・毎年のローン残高1%を、10年間に渡って所得税から控除される制度

マンションは築20年までに売却する

マンションは築15年以降、売却価格が一気に下がっていきます。

マンションは、築20年を目処に下落幅が緩やかになりますが、築20年を越えると建物の劣化が顕著になってくるため、買主からの需要が低下する傾向があります。

また、大規模修繕には少し気をつけてください。大規模修繕は、マンションごとに異なりますが、目安として12年ごとに行います。

1回目は外壁の塗装など比較的簡易なものですが、回数を重ねるとエレベーター、屋上屋根、排水設備など改修部分が多くなります。

毎月、修繕費用の積立金の支払いがありますが、きちんと計画がされていなかったり、想定外の改修が必要な場合もありえるのです。

足りなければ修繕積立金の値上げ・一括支払いが考えられるでしょう。

つまり買主側からするとランニングコストが高くなってしまうため、売主は売却が不利になってしまう可能性が考えられます。

そのため、二回目の大型修繕が始まるより前に売却する&価値が下がりきるのが築20年であることを

考慮して、築20年までに売却することを目安にしましょう。

一戸建てやマンションの築年数による下落推移は、以下の記事で詳しく解説しています。

CHECK
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土地は所有5年以上を経過してから売却すると良い

土地は所有5年以上を経過してから売却すると良い

土地そのものには建物のように、経年による価値の下落はありません。税金の控除の関係から所有5年以上を経過してから売却すると良いでしょう。

税金の控除については後で詳しく解説しています。

税金による控除のタイミングに合わせると良い

不動産の所有期間によって、長期譲渡所得・買い替えの特例により税金の控除が受けられます。

長期譲渡所得

5年以上所有した不動産を売却する場合、所得税率が優遇されます。

  • 5年以上の所有・・・ 長期譲渡所得
  • 5年以下の所有 ・・・ 短期譲渡所得

税率は以下のように変わります。

  • 長期譲渡所得・・・ 所得税率15%・ 住民税5%
  • 短期譲渡所得・・・ 所得税率30%・ 住民税9%

5年以上所有するだけで、所得税が倍以上かわります。

例えば、不動産の取得が平成10年1月1日で、売却を平成14年12月31日に行った場合 、短期譲渡所得になってしまいます。日付に気を付けましょう。

特定のマイホームを買い換えたときの特例

マイホームを買い換えたときは、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることが出来る特例があります。

条件に以下の記載があります。

売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。

出典:国税庁HP

不動産を10年以上所有してから買い替えを行うと課税を繰延べられるため、売却時期を検討すると良いですね。※他にも要件あり。

例えば平成10年1月1日に 不動産を取得したとして、平成19年12月31日に売却してしまうと、特例が受けられませんので留意してください。

季節によるタイミングの影響はほぼない

売却する季節のタイミングの影響はほぼないといって良いでしょう。下記のデータをみてください。

首都圏中古戸建住宅件数の推移

出典:東日本不動産流通機構

首都圏中古マンション件数の推移

出典:東日本不動産流通機構

上のグラフの、取引件数をみると中古一戸建てと中古マンションは、8月と1月には取引件数が減少傾向がみられます。

8月はお盆、1月には正月の長期休暇があり、そもそも不動産会社がお休みのため、売買できない状態であることが考えらます。

3月は多少増加傾向にありますが、おそらく法人にの税金対策による売買が原因であるかと思われます。

家の売買は金額が大きく、引っ越しも簡単にできません。買主は慎重に家探しをしています。

数年かけて希望エリアの不動産を探している人も、少なくありません。賃貸は、転勤などで時期による成約の違いはありますが、売買には影響はほぼでないであろうと考えてください。

不動産は、季節よりも「築年数」による価値の下落の方が、影響を受けます。そのため季節関係なく早め査定に出した方が良いでしょう。

まとめ

それでは、記事の内容をおさらいしましょう!

駅前の大規模再開発・道路の拡張や新設整備・キャンパスの移転や新設などがあると街がにぎわい、不動産が高くなる可能性が非常に高いです。

再開発があるかどうかは、自治体ホームページや、役所の市街地開発課の尋ねてみましょう。

一戸建ては築15年以内・マンションは築20年以内を目安して売却するのが良いです。不動産の所有期間によっては税金の控除を受けられる場合があります。

不動産売買においては、季節は価格に影響がでるとは考えにくい。

以上、不動産の売却タイミングについての解説でした。

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  • この記事を書いた人
渡辺歩

渡辺歩(わたなべあゆみ)

祖母のビルの運営がきっかけで不動産業界を徹底的に勉強。ビルの運用、中古の一軒家売却、新築の一軒家を購入した経験あり。 多数の不動産会社関係のメディアやHPにて実名での記事を執筆。 自分自身、知識が無いときに不動産を売却して後悔したことがあるので、同じような立場の方に良い情報を提供できるよう努めています。

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