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古家・空き家の売却と活用方法!住まなくなった一戸建てに掛かる税金やメンテナンス費用も紹介!

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古家・空き家の売却と活用方法!住まなくなった一戸建てに掛かる税金やメンテナンス費用も紹介!

古屋や空き家を、売却するときは不動産会社に売却の依頼をしますが、不動産は販売エリアがあったり、売却が難しいと断られてしまうケースもあります。

そのため、まずは一括査定サービスを利用することをおすすめします。

一度に複数の不動産会社からの査定金額を比較出来るため、古屋や空き家がどれくらいの評価になるのかわかり、また不動産をしっかり売却してくれそうか、不動産会社を絞り込めます。

この記事では、古家や空き家の売却方法と売却以外の活用方法について詳しく説明しています。ぜひ参考にしてください。

古家や空き家の売却は一括査定サイトがおすすめ

古屋や空き家の売却を考えたら、まずはじめに一括査定サイトの利用をおすすめします!

理由は、一括査定サイトは”無料”で数社に査定をまとめて依頼でき、申し込みも3分程度で”スマホ”や”パソコン”から利用可能なためです。

具体的に一括査定サイトを利用して、古家・空き家の売却を行った場合のメリットを挙げてみます。

  • 空き家や古屋の売却が得意な不動産会社をみつけられる
  • 複数の不動産のなかから対応の良さを比較できる
  • 相場と高く売ってくれる不動産会社がわかる

不動産は複数社に査定してもらったほうが、結果を比較できるため、一括査定サイトを利用しましょう。

一括査定サイトについては、下記の記事で詳しく解説しています。

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実際に古家・空き家を売却できる一括査定サイトを探してみる!

古家や空き家は誰かに使ってもらったほうが良い

住まなくなった古家や空き家は、放置して置くよりも誰かに使ってもらうほうが良いです!

理由は税金やメンテナンス費用で毎年数十万円掛かり、しっかりと管理していないと行政からペナルティを課せられることがあるためです。

ここでは、住まなくなった古家や空き家を誰かに使ってもらった場合のメリットについて紹介していきます。

毎年掛かる固定資産税は払わなくて済むようになります

空き家であっても、土地と建物にかかる固定資産税が毎年掛かかってしまいます。空き家を売却すれば固定資産税の支払いは無くなり、出費が減ります。

固定資産税は、古家や空き家の所有者に課税される地方税で、毎年1月1日時点で古家や空き家の所有者に課税されます。

☆固定資産税の算出方法・・・毎年1月1日現在における固定資産の課税標準価格に「標準税率1.4%」を掛けた金額が税額になります。課税標準価格は、主に路線価方式が採用され街路に沿接する標準宅地の単位地積あたりの適正な時価に基づいて設定されます。

メンテナンスする必要が無くなります

空家は防犯面や、景観の悪化などから近隣に迷惑をかけ、最悪の場合は行政指導が入ることもあります。最悪のケースは行政による取り壊しが行われ、費用は所有者に請求されることがあります。

したがって定期的に雑草の手入れや、清掃を行うなどメンテナンスが必要です。

水道管の劣化を防ぐため、清掃の際などに電気が必要なため、毎月水道代と電気代もかかってしまいます。

金額をかんたんにシュミレーションをしてみましょう

上記で紹介したとおり、固定資産税やメンテナンスなど、毎年大きな費用が掛かることがお分かりいただけたかと思います。そこで、毎年どれくらいの維持費が掛かるのか計算してみました。

電気代や水道代は、地域や契約内容によって異なりますが、例えば毎月5,000円だとすると12ヶ月で、5,000円×12ヶ月=6万円です。

固定資産税が年20万であれば、電気代と水道代6万と合わせて年26万のコストとなります。さらに10年続けば空き家を持っているだけで260万払っていることになります。

このほかに、劣化した外壁の塗装や屋根の張り替えなどの修繕をするとさらにお金が必要になってきます。

結果、特に理由もなく古家や空き家を所有することは、金銭面やメンテナンスで大きな負担が掛かることがお分かりいただけるかと思います。

そのため古家や空き家は売却し、誰かに使ってもらえたほうが良いですし、メンテナンスにかかる労力と管理費用もなくなり、長い目で見ればかなりの節約となるでしょう。

空き家管理に掛かる税金や維持費については、以下の記事で詳しく解説しています。

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古家や空き家の売却方法は状態によって異なる

古家や空き家の売却といっても築年数や状態によって、売却方法が異なります。ここでは、それぞれの状況に合わせた売却方法を紹介します。

メンテナンス状況が良好な空き家はそのまま売却できる

メンテナンス状況が良好な家とは、以下の要件を満たしている家です。

  • トイレ・洗面所・お風呂水回り、外壁や内壁がきれい
  • 劣化や破損がない
  • 劣化や破損があってもきちんとリフォームが行われている
  • 築浅の空き家
  • 築年数20年までの空き家

基本的に築浅物件が好まれ、古くなるにつれて人気がなくなっていきます。築20年以下になると、税法上では価値がなくなってしまいます。ただし、築年数が古くても、きちんとメンテナンスがされている空き家はそのまま売却が可能です。

耐用年数(木造建築の場合)は築22年であり、築20年になると、不動産業界において建物の価値は「0」とみなされてしまうので注意が必要です。

築年数と価値の推移については、下記の記事で詳しく解説しています!

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やや築年数が古い場合は、そのまま or リフォームして売却できる

築20年を超えるやや古い空き家は、メンテナンスされていて、人が住める状態であれば、そのまま売りに出すことができます。しかし、トイレやお風呂が使えない、必要な設備が壊れているなどのケースはリフォームや修繕を行っていく必要があります。

特にトイレ、キッチン、風呂などの水回りは、買主側にとって購入するかどうかを判断する際の決め手となるため、部分的リフォームをして売却すると売れやすくなります。

ただ、リフォームの必要性があったときでも、買主側から「自分たちでリフォームを行いたい」と言ってくる場合や、結局空き家を更地にしてしまうケースもあります。まずは、不動産会社に売却を依頼した後、リフォームが必要かどうかを、相談しながら売却をすすめていくことをおすすめします。

築25年を超える場合は、古家つき土地として売却できる

築25年を超えた空き家で、老朽化が激しく住めるような状態に修繕するために、多大な費用がかかる場合は、建物を手入れせずに「古屋つき土地」として売却できます。

古家付き土地は、「中古住宅」として販売されている物件と違い、経済的な価値がほぼない住宅が建つ土地を言います。広告の分類では「土地」か「中古住宅」のいずれかになりますので、「土地※現況古家あり」として、古家がある「土地」として販売されます。

建物はそのままで「古家付き売土地」として売り出す場合、以下の理由から買主がなかなか見つからずに売却までに時間がかかったりします。

  • 見た目が悪い
  • 土地全体の形状やわかりにくい
  • 更地にした場合の土地のイメージがわかない
  • 更地にする費用がかかる(売主負担の場合もあり)

そのため売出し価格は、更地価格より低く設定することになったり、成約価格も低くなるケースが多くなってしまいます。

老朽化した家は更地にして売却する

老朽化、建物の寿命に近づいているような状況であれば、解体して更地にして土地として売り出した方が売れやすくなります。

住めない状態の古い空き家を、少しでも高く&早く売却したい場合は、古家を解体し更地でにしての売却も検討しておくと良いですね。

ただし、買主がリノベーションをしたい、固定資産税を安くしたいなどの理由で、古屋付き土地の重要もあります。やはり自分判断するのではなく、更地にするか不動産会社と相談しながら売却を進めていくことをオススメします。

売却する以外の活用方法

ここでは売却する手続き以外に、古家や空き家を活用する方法について紹介していきます。

不動産会社に買取ってもらう

売却に出して、買主を探すのが一般的ですが、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。

メリットは、不動産会社に直接売却するため、スムーズで早い売却ができます。デメリットとして、不動産会社による買取の場合は、不動産会社側が転売のために購入するので、通常の売買より3~4割ほど安い金額で買取が行われる傾向があります。

また、不動産会社に買取ってもらう方法には、「保証買取」と「即時買取」の2つがあります。それぞれの特徴を解説していきます。

保証買取

保証付き買取は、一般的な仲介での売却方法と同様に、一定の期間、売却活動を行い購入希望者を探します。

もし定められた売却期間中に購入希望者が見つからなかった場合、あらかじめ不動産会社と決めておいた売却価格にて、不動産業者に買い取ってもらうという方法です。

売却期間に少し余裕のある人や、少しでも高く売りたい人に適している方法です。

即時買取

即時買取は、売却活動を行わず、買取金額が折りあった時点で不動産業者に買い取りしてもらう方法です。安くなってもいいので、少しでも早く売却する必要がある人は、即時買取がおすすめです。

「定期借家」として期間限定で空き家を貸す

通常の賃貸契約では、借主側の権利が強いため、正当な理由がない限りは貸主側から契約を解除することが難しいといった特徴があります。

「定期借家」として空き家を貸し出せば、あらかじめ契約時に決めた期間で契約を終了できます。また双方に合意があれば、契約の延長も可能となります。

期間は1年以内でも貸し出せるため、空き家の売却を考えているけれど、すぐに動けない、将来使う予定がある、転勤で一定期間だけ家を空けるときなどに、非常に便利な制度です。

立地条件が良ければ借地にする

「定期借地権」とよばれる制度により、一定期間、土地を人に貸すことができます。

「現状では使用しないが空き家を運用したい」「土地を資産として残しておきたい」ときの選択肢として考えてみましょう。貸主は、土地を貸している間、収入を得られるというメリットがあります。

定期借地権には3つのタイプがあります。

一般定期借地権 借地期間を50年以上としたもの。期間の満了に伴い、原則として借り主は建物を取り壊して土地を返還する必要があります
建物譲渡特約付借地権 契約後30年以上経過した地点で土地所有者が建物を買い取ることをあらかじめ約束しておきます。買い取った時点で借地権がなくなります。
事業用借地権 借地期間を10年以上20年以下とし、事業用に建物を建てて利用するための定期借地権で、住宅には使えません

ただし、期間が長いことや、権利や手続きが複雑なため、制度をよく理解しておく必要があります。

駐車場にして貸す

駐車場には「月極駐車場」と「時間貸し駐車場」の2種類が存在します。駐車場は精算機や舗装工事などの初期コストはかかるものの、比較的かんたんな土地活用です。当面、売却するか、活用するかを迷っているような場合には最適です。

駅近や大きな道路に面している、商業施設の近くなどの立地面で好条件の場合、時間貸し駐車場の運営が収入も期待できるでしょう。住宅街や大型マンションなど駐車場が不足しているエリアでは、月極駐車場の運営が利益が見込めます。

土地の利便性や特性に合わせて、土地活用を考えていきましょう。

まとめ

古家や空き家の売却を検討している場合、まずは一括査定を利用し、売却をしてくれる不動産会社をみつけましょう。一括査定では、所有している古屋や空き家の相場と古屋や空き家を売却するのが得意な不動産会社がかんたんにわかります。

不動産会社を選定したら、そのまま売却するか、リフォームもしくは解体して更地にして売却するか、一番メリットがある売却方法を相談して決めていきましょう。

とにかく早く売ってしまいたい場合は、不動産会社に直接買い取ってもらいましょう。また土地活用をして古家や空き家で利益を得るのもひとつです。

家は所有しているだけで、固定資産税や水道・電気代がかかります。そのまま空き家にしておくのは、コストがかかり非常にもったいないです。方向性が決まってなくても、一括査定をして不動産会社に相談することをおすすめします。

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  • この記事を書いた人
渡辺歩

渡辺歩(わたなべあゆみ)

祖母のビルの運営がきっかけで不動産業界を徹底的に勉強。ビルの運用、中古の一軒家売却、新築の一軒家を購入した経験あり。 多数の不動産会社関係のメディアやHPにて実名での記事を執筆。 自分自身、知識が無いときに不動産を売却して後悔したことがあるので、同じような立場の方に良い情報を提供できるよう努めています。

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