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空き家管理に掛かる固定資産税は?維持費と売却と買取方法について解説!

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空き家管理に掛かる固定資産税は?維持費の紹介と売却と買取方法について解説!

空き家にかかる固定資産税や、各種税金、維持管理にかかるコストは思いのほか高額です。誰も住んでいない空き家に、お金を払うのは少しもったいないですよね…。

いっそのこと空き家を売りに出したほうが、お金も手に入り、買主に空き家を使ってもらうことも出来ます。

空き家の売却には、家の一括定査定サービスが便利です!複数の査定結果を、比較できるため、空き家が高額で売れやすくなります。

この記事では、空き家を管理した際にかかる費用や、空き家問題を解決する方法などを紹介しています!

空き家の維持費は年間約10万円~52万円以上は掛かります

一般的な一戸建てを想定し、空き家の維持費用を概算で算出したところ、以下の維持費がかかることがわかりました。固定資産税はその家によって変わってくるため、ここでは固定資産税は10万円として計算をします。

一般的に掛かる維持費
固定資産税 10万円
水道代(12ヶ月) 3万6千円
電気代(12カ月) 2万6千円
年間合計 16万2千円

さらにマンションの場合は管理費と修繕積立金が必要なため、以下の費用が発生します。

管理費的(12ヶ月) 12万7千932円(※1)
修繕積立金(12ヶ月) 23万円(※2)
年間合計 35万7千932円
  • ※1:「平成25年マンション総合調査」から平均データを算出
  • ※2:日本FP協会によると、30年間住み続けた場合の必要な修繕費より

それぞれの合計を計算すると、16万2千円 + 35万7千932円 = 51万9千932円となり、年間で約16万~52万の維持費が掛かることが分かります。

(注意)あくまでも一般的に掛かる維持費ですので、これよりも少なかったり多かったりする場合があります。

空き家はしっかりと管理して維持する必要があるため、費用と手間が掛かってしまいます。そのため基本は、空き家を誰かに使ってもらうために売却したほうが良いでしょう!

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空き家を管理した場合に掛かる費用の内訳

上記で空き家に掛かる年間の維持費は約16万~52万以上も掛かることを解説してきました。ここではそれぞれの内訳や、そのほかに掛かる維持費などについて詳しく解説していきます。

空き家には毎年「固定資産税」をはじめさまざまな税金が掛かります

家を所有しているだけで毎年「固定資産税」や、地域によっては「都市計画税」などさまざまな税金が掛かります。

「固定資産税」は、家や土地に対して課税される地方税です。「都市計画税」は、地域によって都市計画事業や地区整理事業などの費用にあてるという目的で掛かる税金で、地域によって課税される場合とされない場合があります。

これらの税金は、その家に住んでいなくても、家や土地を所有しているだけで毎年掛かり、”家”と”土地”の両方に課税されます。

借地に建っている家の場合は、家のみ課税され、土地は課税されませんが、土地を貸してくれる地主に毎年、お金を支払うことになります。その場合でも毎年10万円くらい支払うのが一般的です。

「固定資産税」と「都市計画税」は、毎年1月1日時点の所有者に対して、自治体が納税額を計算し、毎年4月~5月にかけて納税通知書が送られます。すでに家を所有している人には、なじみ深いかと思います。

「固定資産税」と「都市計画税」は以下の計算式で算出されます。

  • 固定資産税 = 固定資産税評価額(課税標準額) × 1.4%(標準税率)
  • 都市計画税 = 固定資産税評価額(課税標準額) × 0.3%(標準税率)

土地の固定資産税を算出する場合も、上記の計算式が適用されますが、土地に家が建っている場合は税金が軽減されます。軽減される条件は以下のようなものがあります。

軽減される条件 軽減される税金
土地の広さが200㎡以下の場合 ・固定資産税は1/6軽減される
・都市計画税は1/3軽減される
土地の広さが200㎡を超える場合 ・固定資産税は1/3軽減される
・都市計画税は2/3軽減される
新築の場合 ・3年間にわたり固定資産税が1/2軽減される
新築で3階建て以上の耐火構造・準耐火構造住宅の場合 ・5年間にわたり固定資産税が1/2軽減される
認定長期優良住宅の一戸建て ・新築から5年間にわたり固定資産税が1/2軽減される
認定長期優良住宅のマンション ・新築から3年間にわたり固定資産税が1/2軽減される

例えば、家の「固定資産税評価額(課税標準額)」が500万円で、土地200㎡の「固定資産税評価額(課税標準額)」が1,500万円だった場合の「固定資産税」と「都市計画税」は下記のとおりとなります。

家の固定資産税 7万円 = 500万円 × 1.4%
土地の固定資産税 3万5千円 = 1500万円 × 1.4% × 1/6
家の都市計画税 1万5千円 = 500万円 × 0.3%
土地の都市計画税 1万5千円 = 1500万円 × 0.3% × 1/3
合計 13万5千円

上記のとおり、住んでいない空き家を所有しているだけで、毎年13万5千円もの税金を納める必要があります。地域によっては、都市計画税が掛からない場合もありますが、それでも一般的な家を所有しているだけで毎年10万円近くは掛かることになります。

土地が借地の場合は、上記表の「土地の固定資産税」と「土地の都市計画税」は課税されませんが、地主に対して同じくらいの金額を毎年支払うのが一般的です。

空き家を引き継ぐ場合でも贈与税や相続税などが掛かります

空き家を譲り受けたり、相続したりした場合、以下税金が掛かることに留意してください。

  1. 贈与税もしくは相続税
  2. 不動産取得税(相続した場合はかからない)
  3. 登録免許税

それぞれについて、下記で詳しく説明していきます。

①贈与税もしくは相続税

空き家を、所有者が生きている間に譲りうけた場合は『贈与税』、所有者が亡くなり相続した場合は『相続税』がかかります。

贈与税とは?

個人から財産をもらった際に、贈与税が課税されます。ただし、1年間の贈与額が、110万円以下であれば、贈与税はかかりません。

110万円を超えた場合、超えた金額分だけ贈与税が発生し、税率も金額に応じて変わってきます。※要件をみたせば、「相続時精算課税」を選択できます。相続時精算課税とは、一定の直系親族間の贈与に、認められた特例です。

60歳以上の親または祖父母から、20歳以上の子供(推定相続人)や、孫に対する贈与のうち、2,500万円までを非課税とする制度です。

相続税とは?

個人から財産をもらった際に、贈与税が課税されます。ただし、1年間の贈与額が、110万円以下であれば、贈与税はかかりません。

110万円を超えた場合、超えた金額分だけ贈与税が発生し、税率も金額に応じて変わってきます。※要件をみたせば、「相続時精算課税」を選択できます。相続時精算課税とは、一定の直系親族間の贈与に、認められた特例です。

60歳以上の親または祖父母から、20歳以上の子供(推定相続人)や、孫に対する贈与のうち、2,500万円までを非課税とする制度です。

②不動産取得税(相続の場合はかからない)

不動産を取得したときは、不動産取得税が課税されます。ただし、相続した不動産について、不動産取得税はかかりません。

生きている人から不動産をもらった場合のみ、不動産取得税が発生します。贈与で相続時精算課税制度を選択したケースでは、不動産取得税は課税されますので注意してください。

不動産取得税=固定資産税評価額×3%(※平成33年3月31日まで特例で4%→3%)中古住宅や認定長期住宅を取得する際には、一定の要件をみたせば控除があります。控除額は自治体により異なります。

③登録免許税

不動産の所有者が譲りうけたり、相続したりした場合は、不動産登記上の所有者を変更するために、法務局で手続きを行います。登記の名義変更手続を、申請する際に登録免許税が課税されます。

納税する金額は、以下の通りです。

  • 相続・・・不動産評価額の0.4%
  • 贈与・・・不動産評価額の2%

※平成30年4月1日から平成33年3月31日まで、相続により土地を取得した方が、相続登記をしないで死亡した場合、登録免許税の免税措置があります。

毎月、水道光熱費が掛かります

空き家の劣化を防ぐためには、定期的に換気や通水、清掃などを行うことが大切です。そのため水道・電気が必要です。

自治体や契約内容にもよりますが、水道代・電気代に、毎月以下の費用がかかることを想定しておきましょう。

  • 水道代・・・月2,000円~4,000円程度
  • 電気代・・・月1,000~3,000円程度

特に、水道は通水不足が原因で、水道管が錆びてしまうと、交換するために高額な費用がかかってしまうケースがあります。そのため、定期的に水を使用する必要があります。

また、換気扇や掃除機など使用するために、電気も必要となってきます。しかしガスは、安全のため閉栓しておくのが一般的です。よって、原則として費用はかかりません。

長期間に渡って、電気や水道が使用されていない空き家は、自治体の調査により「特定空家等」に指定され、所有者に対し修繕や管理体制の改善を求められるだけではなく、固定資産税の住宅地特例が外されてしまうケースもあるため注意が必要です。

【結果】:空き家の維持費は年間約16万~52万円以上は掛かります

空き家の維持費用を概算で算出したところ、年間約16万~52万円以上の維持費が掛かります。

空き家を維持するには、とても多くのお金が必要になることにビックリされた方も多かったのではないでしょうか?また、マンションの場合は、一戸建てより管理費と修繕積立金が必要なため、より多くのお金が必要になります。

そのため、特別な理由もなく空き家を維持するのはやめたほうが良く、売却を行い、ほかの誰かに使ってもらったほうが良いでしょう!

空き家は管理を怠ると罰則や税金が高くなる

上記で空き家を維持するには、とても高いことが解説してきました。では空き家の管理をやめ放置した場合どうなるのでしょうか?

ここでは、空き家を放置した場合のデメリットについて解説していきます。

空き家を放置すると固定資産税と都市計画税が跳ね上がる

放置空き家が問題視される中、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が平成26年11月に成立しました。これによってより、以下のように管理されていない空き家は、固定資産税の住宅地特例がなくなり、毎年の「固定資産税」が6倍、「都市計画税」が3倍に跳ね上がります。

さらに、改善命令の行政処分に背くと、50万円以下の罰金が科される可能性もあるのです。

  • 建物が老朽化して倒壊しそう
  • 庭の草木が成長して道路まではみ出している
  • 捨てられたゴミのせいで害獣が発生している
  • 長期間にわたって電気や水道が使用されていない

そのため空き家でも、しっかりと維持管理していく必要があります。

無視して放置した場合は役所に解体され解体費用が請求される

空き家を放置し、命令を受けても改善が見られない場合、樹木の伐採や、塀の撤去解体工事、家の解体工事を行政が、所有者に代わり業者に依頼する「行政代執行」が行われる可能性があります。

行政代執行が実行された場合、費用はもちろん、空き家の所有者に請求されます。

余分な費用が発生しないようにしっかりと空き家を管理しましょう!

近年は、空き家を放置する問題が多発しているようです。主な原因は以下のようなものがあります。

  • 地方にあるためだんだん管理を怠るようになってしまった
  • 高齢になったため管理が難しくなった

思い出の家を手放すのは、誰でも辛いことです。しかし管理を怠ってしまうと、行政からペナルティを受け余計な費用が請求されることがあります。

将来もしっかりと管理していけるスケジュールが立てられない場合は、早めの売却を検討したほうが良いでしょう!下記で、空き家を解決する方法について解説していきます。

空き家問題を解決する方法を紹介

空き家を手放したいけど、どうやって手続きをすれば良いの?という疑問について解説していきます。

新しい買主を探す

やはり一番良いのは、空き家を売却し、次の世代にバトンタッチすることです!

空き家を売りに出し、買主を見つけられれば、空き家問題も解決します。一括査定サイトを利用すれば、かんたんに、依頼できる不動産会社を探せます。

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査定も無料で行ってくれますので、売却を検討しているかたは、一度「一括査定サイト」を活用してみるのが良いでしょう!

一括査定サイトについては、下記の記事で詳しく解説しています。一括査定サイトについて詳しく知らないかたは、是非ご一読ください。

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不動産会社に買い取ってもらう

空き家を売却する方法として、不動産会社(不動産買取業者)に買取してもらうのも一つです。業者が買い取った空き家を、そのまま再販するか、リフォームやリノベーションして、資産価値を上げてから再販するため工事費費用がかかりません。

また、一般の買主を探すのではなく、業者に売却するので、短期間でスピーディーな取引が可能です。直接業者に不動産を売却するため、仲介手数料は発生しない&周囲にばれない等のメリットがあります。

ただし、買取では売却価格が安く、相場の6割~7割程度だと言われています。売却期間に余裕がある場合は、まずは一般の買主を探した方が高く売却しやすくなるでしょう。

一定期間を過ぎても、家を売却が出来なかった時は、不動産会社が家を買い取ってくれる「買取保証(売却保証)」を行っている不動産会社もあります。買取保証を利用すれば、万が一売れ残ってしまっても安心ですね。

「買取」については、以下の記事で詳しく解説しています。

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空き家の解体には自治体の補助金制度を活用しましょう!

自治体によっては、空き家の解体に対して、補助金を受けとることができます。ただし、全ての自治体で空き家の解体への補助金制度がある訳ではないため、留意しましょう。

空き家の解体の補助金は、自治体の役所で申し込みができます。最寄りの自治体に問い合わせてください。

空き家の活用方法については、以下の記事でも詳しく解説しています。

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まとめ

空き家にかかる固定資産税や、各種税金、維持管理に掛かるコストは思いのほか高額であることを解説してきました。

空き家は、適切に管理をして、維持する必要がありますが、費用がかかってしまいます。手間もお金も必要なため、空き家を売却するのも良いでしょう。

まずは、空き家をどれくらいで売却できるのか無料で査定してもらえる「一括査定サイト」を活用してみるのが良いでしょう!

以上、空き家に掛かる税金や維持費についての解説でした。

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  • この記事を書いた人
渡辺歩

渡辺歩(わたなべあゆみ)

祖母のビルの運営がきっかけで不動産業界を徹底的に勉強。ビルの運用、中古の一軒家売却、新築の一軒家を購入した経験あり。 多数の不動産会社関係のメディアやHPにて実名での記事を執筆。 自分自身、知識が無いときに不動産を売却して後悔したことがあるので、同じような立場の方に良い情報を提供できるよう努めています。

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