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土地の売却手続きをスムーズに進めるコツ!不動産会社に連絡するまえに確認&用意するものを紹介!

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土地の売却手続きをスムーズに進めるコツ!不動産会社に連絡するまえに確認&用意するものを紹介!

土地の売却には、必要書類の準備が必要です。また高額な金額の取引で、権利もかかわるため、家族および親族との話し合いをすすめておかなければけません。

土地の売却を不動産会社に相談をする際に、「用意してくもの」や「確認しておくもの」について整理し、土地の売却をスムーズに進められるようしておきましょう!

この記事では、土地の売却を相談する前に用意・準備しておくものを、解説しています。

土地の売却を検討しはじめたら確認しておくこと

土地の売却を検討しはじめたら、事前に確認しておきたい事項について紹介していきます。

No. 確認しておくもの
1 いつまでに・いくらで売却をしたいのか決めておく
2 ローン金額を確認する
3 境界が確定しているか
4 越境の有無
5 家族や親族と話し合い意思統一を図る
6 固定資産税納税通知書
7 登記済権利証または登記識別情報

詳しい内容を下記で解説していきます。

①いつまでに・いくらで売却をしたいのか決めておく

不動産会社に連絡する前に、あらかじめ土地を「いつまでに」・「いくらで」売却をしたいのか決めておきましょう。

売却期間は目標を明確にすることで、不動産会社の営業方法や販売活動も異なります。また期間を設定すること、売却活動のシュミレーションが行いやすくなるメリットも得られます。

実際の売買では、自分の希望価格で売れないこともあります。しかし、「最低でもこの金額で売却したい」というラインは決めておけば、いざ販売活動が始まったときに、希望者の指値(値下げ)を承諾するかどうかの判断ポイントとなるでしょう。

②ローン金額を確認をする

ローンの残高を確認して、いくらローンがあるか把握しましょう。ローンを完済しなければ「抵当権」は抹消できません。

抵当権が抹消できないと、いわば担保になったままの「いわくつき」の土地です。よって通常、買い手が見つかりません。

  • 土地を売却したお金でローンを完済するのか
  • 土地の売却価格がローン残債より安かったとしたら、貯金の持ち出しがいくらまで可能か

上記2点について、あらじめシミュレーションしておきましょう。

抵当権の抹消手続きについては、以下の記事で詳しく解説しています。

CHECK
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③境界が確定しているか

土地の境界が確定していなければ、土地の面積や形があやふやでわかりません。売主は境界の明示をする必要があります。

そのため、査定前に不動産会社から境界は確定しているか聞かれます。境界の杭や、標となるものがあるものがあるか、また測量図があるか確認しておきましょう。

境界の確定の資料として、不動産会社に『地積測量図』を提出します。ただし、昔の測量はおおざっぱであったために、根拠のある書類とはならない場合があります。

平成16年の不動産登記法改正(実務の運用は平成18年以降)以後に作成されたら地積測量図があれば、精度が高く、境界がほぼ確定しているといえます。

また買主によっては、『確定測量図』を売買の条件とすることもあります。確定測量図は、隣地所有者立ち会いのもと測量を行い、承認がされています。そのため確定測量図があれば安心です。

測量費用は方法にもよりますが35万~80万ほどかかり高額です。地積測量図が古く、確定測量図も境界が確定しているかあやふやな場合、いきなり測定を依頼するのではなく、まずは査定先の不動産会社に相談してみましょう。

地積測量図は、最寄りの登記所および登記情報提供サービスを使用して、オンラインでの取得も可能です。

登記情報提供サービスは以下のリンクから遷移できます

※登録情報提供サービスは平日8時30分から21時まで利用可能です。
※費用は約315円~430円。

④越境の有無

越境をしていないか、またされていないか、ということも聞かれます。越境は、隣の土地所有者とのトラブルにつながります。

所有者は、越境の有無を明確にしておかなければいけません。塀や雨戸、樹木などが越境していないか、また、逆に隣地から越境をされていないか、確認しておきましょう。

⑤家族や親族と話し合い意思統一を図る

相続した土地や譲り受けた土地などを売却する場合は、売却しようとしていることや、売却する理由を伝えておきましょう。

査定した後に、「やっぱり売らない」と断ることはできますが、買主がみつかり、正式に売買契約の締結を交わした後のキャンセルには、違約金が発生します。また引き渡し後は、土地の所有者が買主へと移行するためキャンセルすることもできません。

トラブルを防ぐため、家族や親族と話合いをしながら、売却手続きを進めておくと安心ですね。

⑥固定資産税納税通知書

固定資産税通知書は、毎年4月~5月に自宅に送付されます。自分が買主だったら、ランニングコストまでわかる土地の方が安心できますよね。

維持にかかる費用を、把握できたほうが土地は売れやすいため、不動産会社に提出します。

査定の段階では、絶対に必要ではありません。売り出しを始めるときに提出できるように、準備をしておきましょう。

⑦登記済権利証または登記識別情報

登記済権利証と登記識別情報は、「土地の正式な所有者」であることを証明するために提出します。査定時には絶対に必要な書類ではありませんが(不動産会社による)、売却時に最も重要な書類となりますので、手元にあるかあらかじめ確定しておきましょう!

平成17年より以前・・・登記済権利書(紙の権利証)

平成17年以降・・・登記識別情報(登記簿のコンピューター化にともない登記識別情報の番号。登記識別情報通知書などの名称の書類で、青いシールが貼られている)

不動産会社に連絡する前に用意いておいたほうが良いもの

土地の売却で、不動産会社に連絡するまえに用意しておくものは、以下のものがあります。

No. 用意するもの
1 売買契約書および重要事項説明書
2 ローン残高証明書もしくはローン返済予定表

詳しい内容を下記で解説していきます。

①売買契約書および重要事項説明書

不動産会社から土地の購入金額や、面積などのヒアリングがあります。売買契約書もしくは、重要事項説明書を用意しておきましょう。

売買契約書と重要事項説明書には土地の詳細が記載されているため、スムーズに答えられます。

②ローン残高証明書もしくはローン返済予定表

ローンが残っている場合、正確な残債を把握するために、ローン残高証明書、またローン返済予定表を不動産会社に提出をします。ローン残高証明書・ローン返済予定表にはローンの残債が記載されています。

ローン残高証明書・ローン返済予定表ともに、金融機関から自宅に送られてきます。

下記に、送付される時期をまとめました。

ローン残高証明書が送付される時期
借入日から2年目以降 … 10月頃
借入日から1年目 … 翌年の1月頃
ローン返済予定表が送付される時期
金利変更があったとき
繰り上げ返済を行ったとき

※ローン残高証明書・ローン返済予定表は、どちらも再発行は無料です。融資先の金融機関に、問い合わせてみてください。

※繰り上げ返済をしている場合は、残債が変わってくるため、ローン返済予表を提出しましょう。

まとめ

土地の売却で不動産会社に連絡する前に、用意しておくことや、確認しておくことを以下のまとめました。

【確認しておくこと】

  1. いつまでに・いくらで売却をしたいのか決めておく
  2. ローン金額を確認をする
  3. 境界が確定しているか
  4. 越境の有無
  5. 家族や親族と話し合い意思統一を図る
  6. 固定資産税納税通知書
  7. 登記済権利証または登記識別情報

【用意しておくもの】

  1. 売買契約書および重要事項説明書
  2. ローン残高証明書もしくはローン返済予定表

上記の項目を把握して、スムーズに取引ができるようにしましょう!

以上、土地を売却する前に確認するものと用意するものの解説でした。

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  • この記事を書いた人
渡辺歩

渡辺歩(わたなべあゆみ)

祖母のビルの運営がきっかけで不動産業界を徹底的に勉強。ビルの運用、中古の一軒家売却、新築の一軒家を購入した経験あり。 多数の不動産会社関係のメディアやHPにて実名での記事を執筆。 自分自身、知識が無いときに不動産を売却して後悔したことがあるので、同じような立場の方に良い情報を提供できるよう努めています。

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