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住宅ローンが残っている不動産の売却方法!離婚などで残債が払えない場合の救済措置についても解説!

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住宅ローンが残っている不動産の売却方法!離婚などで残債が払えない場合の救済措置についても解説!

住宅ローンをが残っていても、不動産(一戸建てやマンション)を売却したお金や貯蓄などで、住宅ローンを完済できる見込みがあれば、家を売ることができます。

家の売却を希望していて、住宅ローンの残債が完済できない場合の救済措置には、「任意売却」があります。任意売却ができなかった場合は、最終手段の救済措置として「競売」による法的手段をとることになります。

まずは自分の家が、いくらぐらいで売却できるのかを、「不動産の一括査定査定サービス」で把握していきましょう。ローン残高が売却価格よりも高い場合で、離婚などによりやむを得ず売却しければいけない人は、任意売却の専門業者に相談してみましょう。

住宅ローンが残っている不動産を売却する方法!

不動産をローンを購入した場合、“抵当権”が設定されています。誰かに不動産を譲渡するときは、一般的に『抵当権を抹消』してから売却しなければなりません。

一般的に一戸建てやマンションを売却したお金で債務の返済を行い、抵当権を抹消するため、住宅ローンが残っていても売ることが可能です。この売却方法を『一般売却』と呼びます。

一般的にこの『一般売却』で不動産(家・マンション・土地)を売却することが多いです。

それでは下記で、『一般売却』で不動産を売るための条件について詳しく解説していきます。

条件①:売却したお金で完済できる場合

不動産(一戸建て・マンション・土地)を売却したお金で完済が可能なら、住宅ローンの残債があっても売却ができます。

不動産(一戸建てやマンション)を売り、受けとるお金で住宅ローンが完済できれば、抵当権を抹消できます。そのため現在、住宅ローンを返済中でも売却が可能となります。

たとえば、住宅ローンの残高が2,000万ある不動産で、2,500万で買主がみつかった場合は、「住宅ローン残高2,000万 < 不動産売却価格2,500万」となるため、不動産の売却が可能となります。

条件②:「不動産を売却したお金+用意した現金」完済ができる場合

住宅ローン残高よりも、不動産の売却価格が安いケースでは、「不動産を売却したお金+用意した現金」で住宅ローンを完済ができる予定であれば、不動産を売却できます。

たとえば、住宅ローンの残高が2,000万ある不動産で、1,500万で買主がみつかった場合、500万自分で用意できれば、「不動産売却価格1,500万+自分で用意したお金500万=2,000万」となるため、住宅ローンを完済できることになります。(諸経費を除く)

条件③:現金で完済できる場合

住宅ローンが残っていても、住宅ローンの残高を一括で完済できる貯金や収入がある場合も、譲渡時に抵当権を外すことできるため売却が可能です。

ここでは、「一般売却」と不動産を売却したお金でも残債が残る場合の救済措置、「任意売却」と「任意売却」について紹介していきます。

『一般売却』の流れやメリット・デメリット

上記で解説したとおり『一般売却』は、売却するときに、ローン残高が完済できることが条件となっており、不動産会社と「媒介契約」を結び、仲介を依頼して売却を行っていきます。

一般売却のおおまかな流れは以下の通りです。

一般売却の流れ

【一般売却の流れ】
①不動産会社をみつけ、「媒介契約」を結ぶ
②不動産会社が営業活動を行い買主をみつける
③買主と売主が売買契約を締結する
④引き渡し・残代金決済を行う
⑤売却完了

一般売却のメリットとデメリット

一般売却のメリット:

  • 自分の意思で売却できる
  • 相場価格で売却できる

一般売却のデメリット:

  • 売却期間が読めない

一般売却は「自分の意思で売却できる」ため、任意売却や競売よりも高く売れます。また一般売却での売却がほとんどで、売却とともにローン完済ができるのであれば一般売却を選択するのが一般的です。

一般売却を依頼できる不動産会社を探す

一般売却に対応している一括査定サイトを探すことができます。

一般売却で住宅ローンの残債が払えない場合の救済措置

上記で住宅ローンが残っていても、不動産を売却したお金や、現金が用意できれば、売れることを紹介してきました。

では、上記条件に当てはまらずに、住宅ローンの残債が払えない場合はどうすれば良いのでしょうか?この場合は、救済措置として『任意売却』という方法で、不動産を売却することになります。

それでは下記で『任意売却』について詳しく解説していきます。

救済措置:任意売却

リストラや離婚などで、住宅ローンを払えない場合、『任意売却』という方法があります。

住宅ローンが支払えないケースでは「競売」で売られてしまうイメージが強いですが、任意売却では、ローン借入先の金融機関(保証会社)に交渉を行い、売却や抵当権抹消の手続きをすすめていきます。

ただし、住宅ローンの支払いが一定期間滞ると、債権者の金融機関(保証会社)により競売にだされてしまいます。任意売却が出来る期間は限られているので、任意売却を専門とする業者に依頼していくほうがスムーズなため、任意売却の専門業者に依頼するケースが多いです。

任意売却は専門業者に依頼後は、一般売却と手続きの流れは同じですが、売却価格や売却先などは相談の上、金融機関(債権者)が決めていきます。

任意売却の流れ

【任意売却の流れ】
①任意売却業者に相談し、債権者(保証会社)との交渉を行っていく
②任意売却業者と「媒介契約」を結ぶ
②任意売却業者が営業活動を行い買主をみつける
③買主と売主が売買契約を締結する
④引き渡し・残代金決済を行う
⑤売却完了

※任意売却後、残った住宅ローンは金融機関と相談して毎月の返済額を決めて返済を行っていきます。

任意売却のメリット・デメリット

任意売却のメリット:

  • 一般売却に近い価格で売却できる
  • 周りに住宅ローンを払えないことが知られずに売却できる
  • 住宅ローン残高の分割返済が可能
  • 現在の家に住み続けられるケースがある

任意売却のデメリット:

  • 任意売却を断られるケース

任意売却は、競売のように強制的に不動産を売られ、立ち退きを命じられることはありません。引っ越しの時期などを相談することも可能で、任意売却後のローン残高は分割払いなど、柔軟な対応を期待できます。

また親族間での売買や、投資家に購入してもらい、家賃を払い元の所有者が不動産に住みつづける「リースバック」などを行えば、今の不動産をそのまま使用できる可能性もあります。

競売に比べ、メリットが多い任意売却ですが、連帯保証人が同意しない場合や、ローン残高と市場価格に差異が大きいケースでは任意売却が断られるデメリットも存在します。

住宅ローンの返済が滞った場合は競売の申立てをされる

上記で不動産の売却方法として『一般売却』と『任意売却』があることを解説してきました。しかし、『一般売却』でも『任意売却』でも住宅ローンの返済ができない場合はどうなるのでしょうか?この場合、最終手段として『競売』の申立てをされることになります。

これは最悪のケースとなりますので、通常は『一般売却』や『任意売却』で不動産を売却できるようにしてください!

それでは下記で『競売』について詳しく解説していきます。

競売の申立てをされるとどうなる?

一定期間以上、住宅ローンを返済できなくなった場合、金融機関(保証会社)が競売の申立を行い、不動産を強制的に売られてしまいます。

住宅ローンを滞納していると、金融機関から督促状や催告書が送付され、それでも滞納分の支払いをしないと「期限の利益喪失」の手続きが行われ、借主の保証人となっている保証会社に一括返済をもとめる「代位弁済」を実行します。

代位弁済の手続きを終えると、責務者は金融機関から保証会社になりますが、住宅ローンが残高が消えるわけではありません。代位決済を行い、滞納が続く場合は競売の申立てをされ、本格的に借金の回収が始まります。

競売のおおまかな流れは以下の通りです。

競売の流れ

【競売の流れ】
①競売の申し立て
②裁判所執行官の現況調査
③期間入札の開始
④売却許可決定
⑤立ち退き

競売のメリット・デメリット

競売のメリット:

競売は『任意売却』と比較するとメリットはほぼありません。住宅ローンが支払えなくなる前にできるだけ早めに『任意売却』が行えないか、任意売却の専門業者に相談したほうが良いでしょう。

競売のデメリット:

  • 市場価格より2~3割程度安く売却されてしまう(任意売却より残債が多くなる)
  • 売却が決まると強制退去をさせれる
  • 家の情報が公開されてしまう(周囲に知られてしまう可能性が高い)
  • 競売の情報をみた不動産会社などが現況を確認しに近所にくる

競売は、売却が決まると引っ越し先が決まっていなくても、強制的に立ち退きをすすめられてしまいます。また現況調査のために裁判所執行官が自宅まで確認にきたり、家の情報が国の広報や裁判所で公開されるためプライバシーが守られない可能性もあります。

これからのデメリットをふまえると、任意売却に比べて精神的な負担が大きいです。

住宅ローンの良くある質問とその答え

離婚することにより、一戸建てやマンションを売却したい

離婚が決まり家を売却することを検討している場合、住宅ローンの支払いについてよく話し合っていく必要があります。

残りの住宅ローンを、家を売却したお金で全額返済できる、もしくは貯蓄などをたして完済できるのであれば問題ありません。良い不動産会社を探し、『一般売却』でより高く、早期売却を目指しましょう。

しかし住宅ローン残高が売却価格を上回り、完済が出来ない場合は『任意売却』ができるように、はやめに任意売却の専門業者に相談して行動していくことをおすすめします。

競売よりも任意売却のほうが高く売却できて、売却後の返済も柔軟に対応してくれるケースが多く、メリットが多いです。

住宅ローンの支払いができなくなった

事情により住宅ローンが支払えなくなり、かつ不動産を売却したお金で、住宅ローンを完済できない場合は、住宅ローンの支払いができないと判明した時点で、まず金融機関に住宅ローンの期間を調節し、金利分を安くしてもらうことなどが、可能ではないかを相談してみましょう。

対応してもらえなかったり、調整を受けても毎月の返済が難しいケースでは、『任意売却』を検討していきましょう。

滞納を続けていくと金融機関側が「代位弁済」手続きを行い、「競売」にかけられてしまいます。競売に出されている間も任意売却の活動は行えますが、競売の取り下げをできるのは法律上、開札期日の前日までとされています。

先で紹介していますが、競売は市場価格より安く売られてしまう、プライバシーが守られない可能性があるなど負担が大きいです。

任意売却ができる期間は限れているので、競売を避け、任意売却ができるようにしたいですね。

住宅ローンに関する相談場所の紹介

住宅ローンに関しては、法律が絡んでくるためなかなか難しい部分があります。そこでここでは、住宅ローンの返済について相談できる機関のサイトを紹介します。

一般社団法人「全国住宅ローン救済・任意売却支援協会」

一般社団法人「全国住宅ローン救済・任意売却支援協会」

任意売却の専門家に無料相談ができます。弁護士、税理士、司法書士、宅地建物取引主任者などの専門家とも独自ネットワークを築いています。

詳細は、以下の公式サイトをご覧ください。

一般社団法人「全国銀行協会」

一般社団法人「全国銀行協会」

電話または面談により、専門のカウンセラーもしくは相談室職員が無料でカウセリングに応じてくれます。

詳細は、以下の公式サイトをご覧ください。

まとめ

住宅ローンが残っている不動産の売却方法について解説してきました。

まずは自分の所有する不動産がいくらで売れるのかを知る必要があります。よって、最初に不動産の一括査定を受けて、査定額を比較し、不動産会社に相談をしていきましょう。

査定や不動産会社に相談の結果、売ったお金が住宅ローン残高を下回る場合は、家を売却する救済措置として「任意売却」や「競売」があります。ただし、競売は最後の手段なので、任意売却で家を売れるように、専門の任意売却会社に相談をすると安心ですね。

以上、住宅ローンが残っている不動産の売却方法についての解説でした。

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  • この記事を書いた人
渡辺歩

渡辺歩(わたなべあゆみ)

祖母のビルの運営がきっかけで不動産業界を徹底的に勉強。ビルの運用、中古の一軒家売却、新築の一軒家を購入した経験あり。 多数の不動産会社関係のメディアやHPにて実名での記事を執筆。 自分自身、知識が無いときに不動産を売却して後悔したことがあるので、同じような立場の方に良い情報を提供できるよう努めています。

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