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使わない不動産『一戸建て・マンション・土地』売却と賃貸はどちらが得?メリット・デメリットから活用方法を紹介!

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使わない不動産『一戸建て・マンション・土地』売却と賃貸はどちらが得?メリット・デメリットから活用方法を紹介!

使わない不動産(一戸建て、マンション、土地など)をどうするか悩んだ場合は、不動産会社に相談しましょう!売却するか、賃貸として貸し出しするのか迷ったときも、不動産会社にアドバイスがもらえます。

不動産会社を探す場合は「一括査定サイト」が良いです!なぜならば、無料で査定・相談を一括で、複数の不動産会社に依頼することができるため、手っ取り早く自分にあった最善の選択がわかります。

この記事では、使わない不動産をどのようにするかのがベストなのか?について詳しく解説していきます。

使わない不動産『一戸建て・マンション・土地』!売却・賃貸・維持それぞれのメリット・デメリット

使わない不動産(一戸建て・マンション・土地など)を、はじめて所有することになった場合、どうすれば良いのか悩む方が多いと思います。使わない不動産がある場合、以下3つの選択肢があります。

  1. 売却する
  2. 賃貸にする
  3. 維持する

それぞれのメリット・デメリットについて解説していきます。

【①売却】新しい買主を探したり不動産会社に買取ってもらう

ポイント

  • メリット:不動産の売却したお金が手に入る
  • メリット:固定資産税などの維持費が掛からなくなる
  • デメリット:売却するまでに時間が掛かる

使用しない不動産(一戸建て・マンション・土地など)は、不動産会社の「仲介」を依頼して、第三者に売却していくのが一般的です。

「仲介」とは、新たに買主を探すことで、不動産会社が売主にかわって広告をだして営業活動を行ったり、契約の手続きを行い、不動産売却のサポートをしてくれます。

不動産(一戸建て・マンション・土地など)は、所有しているだけで固定資産税などの維持費がかかってしまいます。不動産を売れば、毎年掛かる固定資産税などさまざまな税金や維持費が掛からないうえに、不動産の売却したお金が手に入るというメリットがあります。

ただし、不動産会社と契約して新しい買主を探すため、売却できるまでに時間が掛かるというデメリットがあります。また、古い家はリフォームが必要な場合があり、土地の面積や形状によっては買い手がなかなか見つからないというケースもあります。

ちなみに、不動産(一戸建て・マンション・土地など)が売却できるまでの目安は約3カ月~半年です。

「仲介」で買主がみつからない場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」という方法もあります。

「うちの古い家は買う人はみつからない」と思っていても、業者からのニーズは一概にはいえません。不動産会社は不動産をリフォームしたり、小さな土地をあつめてまとめて、事業主に向けて販売したりすることもあります。

「買取」は、すぐに売却及び現金が手に入るというメリットがありますが、「仲介」で売却するより3~4割ほど低い価格となってしまいますが、とにかく「早く売ってしまいたい」「早く現金が欲しい」といった方に「買取」はおすすめです!

住まなくなった家を売却する方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

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【②賃貸】貸し出して家賃収入を得る

ポイント

  • メリット:コンスタントに副収入を得ることができる
  • メリット:不動産の維持費も収入から支払える
  • デメリット:初期費用、建設費や工事費用が掛かる
  • デメリット:需要がなければ借り手や利用する人が見つからない

不動産(一戸建て・マンション・土地など)を売却する方法以外で、収入が欲しい場合は、不動産を第三者に貸して家賃収入を得るのもひとつですね。不動産を活用して家賃収入を得る活用方法のモデルケースは以下を参考にしてください。

家賃収入を得る活用方法
一戸建て ・必要に応じてリフォームを行い、貸し出して家賃収入を得る。
マンション ・必要に応じてリフォームを行い、貸し出して家賃収入を得る。
・必要に応じてリフォームを行い、貸し出して家賃収入を得る・シェアハウス・レンタルスペースなどにして活用する。

土地 ・借地として貸し出す、駐車場・コインパーキング、賃貸アパートを建てて運用する。

不動産の特性に応じて、需要がありあそうな活用方法を選択していきましょう。

借り手や、利用する人が多ければコンスタントに副収入が入ってくるため、不動産の維持費も収入から支払えます。ただ、借り手や利用する人がいなければ、収入はありません。

アパートやコインパーキングなどにした場合は、建設費や工事費用が赤字になってしまいます。その需要が見込めそうかどうか、しっかり検討していく必要があります。

不動産の一括査定サイトで、売却か賃貸にするべきか相談にのってくれる不動産会社を探すことができます。プロに相談してから決めるようにしてください!

③維持:家族や親族でメンテナンスしながら使う

ポイント

  • メリット:親戚の会合、地元に帰ったときの宿泊所、別荘として利用できる
  • デメリット:固定資産税などさまざまな税金が掛かる
  • デメリット:定期的にメンテナンスする必要があり維持費が掛かる

転勤で一定期間だけ使用しないが、近い将来のうちに再び住んだり、利用したりする可能性がある場合は、家族や親族に住んでもらったり、定期的にメンテナンスをしてもらいマンションや一戸建ての劣化を防ぎましょう。

家やマンションは、誰もすんでいないと空気が入らず、劣化がすすんでしまいます。また定期的に水道を使用しないと水道管も劣化してしまうため、コンスタントに水道を流しておくことも必要です。

土地や一戸建ては、草むしりも数カ月に1回行っておくと、防犯や近隣の苦情防止策になります。

ただし、不動産は住んだり、使用していなくても固定資産税かかり、マンションの場合は固定資産税に加えて修繕積立金や管理費がかかっていまいます。

お金に余裕がなくて将来、不動産を使用する可能性があるのであれば、【②賃貸】の貸し出して家賃収入を得ることをオススメします。

住まない家に掛かる固定資産税や維持費については、以下の記事で詳しく解説しています。

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結局「売却」「賃貸」「維持」はどの選択肢が良いの?

一番良いのは「売却」して誰かに使ってもらう

思い出の家だからと住まないで持っていても、お金と手間が掛かります。また、誰も住んでいないと空気が入らず、劣化してしまいます。

思い出の家が劣化してしまうのは辛いですね…。そのため、新たな世代にバトンタッチして、使ってもらったほうが良いのです!

ちなみに不動産の所有をしていると、以下の維持費が掛かってきます。

  • 固定資産税
  • 水道代
  • 電気代

このほかにも、以下のメンテナンス費用が掛かります。

  • 土地・・・草むしりなどを業者に依頼する場合は、依頼費用
  • 一戸建て・・・外壁・屋根などの定期的なメンテナンス費用
  • マンション・・・毎月の修繕積立金+管理費

維持やメンテナンスの費用の出費を避けるためにも、基本的に将来も現在も、使用しない不動産は売却しておいたほうが良いでしょう。

住まない家の売却方法や活用方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

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家賃収入を得たい場合は「賃貸」

以下のような目的があるのであれば、不動産を貸し出して、家賃収入を得るという選択肢もあります。

  • 不動産を資産として残しておきたい
  • 継続的に副収入が欲しい
  • 転勤などで一定期間は不動産を使用しないが、将来的には使う予定がある
  • とりあえず様子をみたい

家賃収入から、固定資産税などの維持費用やメンテナンスの費用も支払うことができます。賃貸で人に貸し出す場合は、契約期間や契約解除をする場合の条件内容などに留意してください。

貸主と借主で賃貸契約を結んだあとは、貸主の都合で勝手に契約を中止することは難しいです。

貸し出せる期間が決まっている場合は、マンションと家では基本的に契約の更新がない(双方が希望する場合は更新も可能)「定期借家」として貸し出すことを考え、不動産を貸せるのは何年間なのか、あらじめシュミレーションをしておくとトラブルを回避できます。

将来使いたい場合は「維持」

金銭的な余裕があり、将来的に不動産を使用する機会があるのならば、メンテナンスなどの手入れをしながら維持していきましょう。

維持をする場合は、これまでの固定資産税の納税額から不動産にかかる税金、マンションの場合は管理費や修繕積立金などの払う費用を、細かくシュミレーションをしていくと安心ですね。

親族間で協力して不動産を維持していく場合は、揉め事の原因とならないように、以下についてしっかり話し合っていきましょう!

  • 所有者
  • 維持費用を払う人、分割する場合は持分割安
  • 誰がメンテナンスを行うか(掃除・換気など)

使わない一戸建て・マンション・土地で良くある疑問点

使わない不動産(一戸建て、マンション、土地など)の良くある疑問点をまとめてみました。

Q.売却や賃貸する場合は一括査定サイトの活用が良いの?

売却するか、賃貸に出すか悩んだ場合は、とりあえず不動産のプロに相談してみることをオススメします。なぜなら不動産は、売却や賃貸にかかわらず、ニーズを読むことが難しく、法律が複雑に絡んでくるため素人では判断が難しいからです。

たとえば、売却しようと思った不動産が、個人で増築してしまい、いつの間にか建築基準法を違法になっていたというケースも少なくありません。建築基準法に違反している場合、住宅ローンの融資が難しくなることがほとんどで、相場よりもかなり安くしないと買い手がみつからないことも……。

そのため、売却するよりは賃貸として貸し出したほうが良いという場合もあります。

不動産はひとつとして同じものがない特性があるので、個人でいろいろと考えても、時間の無題になってしまう可能が高いです。

まずは不動産の査定を依頼して、「不動産は売却できのるか」「査定額はいくらか」を把握すること大切です。不動産会社と相談して、売却するか賃貸にするのかなど、自分と不動産に合った選択をしていきましょう。

ただし、不動産会社のなかには、自分の利益しか考えていない悪徳業者が存在するため、1社にしか査定を依頼しないのは少し危険です。最低2社以上に査定を依頼して、査定額や対応などを比較して、信頼できる不動産会社をみつけていきたですね。

不動産の一括査定サイトを利用すれば、一度に複数の不動産会社に査定を依頼できます。無料でスマホからも査定の依頼ができますよ。

Q.使用していない不動産は寄付できないの?

維持管理が大変なため、原則不動産の寄付は断られてしまうケースが多いようです。しかし、土地が活用できそうな場合は、寄付を受けつけてもらえる可能性もあるため、一度自治体に問い合わせてみましょう。

Q.使わない不動産は一度貸し出したら、もう戻ってこないの?

不動産は「定期借地」や「定期借家」で貸し出せば、契約期間が満了する再び戻ってきます。

ただし、不動産を賃貸にだす場合は、契約期間に注意が必要です。各不動産の契約期間を以下にまとめました。

【マンション・一戸建ての場合】

普通借家権 定期借家権
契約期間 1年以上(1年未満の契約では、期間の定めがないとみなされる)

契約で定めた期間(1年未満でも可能)

契約方式 制限なし 書面
更新 貸主は正当事由がなければ、更新の拒否はできない 更新なし
その他 契約期間に定めがないケースでは、正当事由により半年前に通知すれば解約ができる 特になし

【土地の場合】

普通借地権 一般定期借地権 事業用定期借地権(長期感) 事業用定期借地権(短期感)
契約期間 30年以上 50年以上 30年~50年未満 10年~30年未満
利用目的 制限なし 制限なし 事業用のみ
契約方式 制限なし 書面 公正証書
契約内容 なし 特約として
①契約更新なし
②建物再築による期間延長なし
③建物買取請求なし

特約として
①契約更新なし
②建物再築による期間延長なし
③建物買取請求なし

なし
更新 初回20年以上・2回目以降は10年以上 期間の満了 期間の満了 期間の満了

Q.空き家を活用するためのリフォームや解体費用は補助金制度が利用できる?

空き家の活用や、リフォームや解体は国や自治体から補助金がでます。

自治体の補助金の一例を紹介します。

  • 東京都 千代田区では、本人の介護保険保険料の段階(前年の所得により決定)に応じて工事費用の40~90%を補助しています。
  • 東京都 渋谷区では、住宅の改修工事及び住宅と一体となっている敷地内(道路部分を除く)の外回り工事を対象とした、消費税を除く5万円以上の工事費のうちの20%を助成。(上限は10万円まで)

なお、補助金については、自治体に問い合わせる以外にも、以下のサイトから検索ができます。

地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト(平成30年度版)

地方公共団体におけるリフォーム支援制度検索

賃貸にした場合、管理はどうやってすれば良いの?

不動産を賃貸にだす場合は、自分で物件を管理することもできますが、管理会社に管理を委託するケースがほとんどです。管理会社は、費用を払う代わりに入居者の募集から物件の清掃、管理までほとんどの業務を、大家を行ってくれます。

入居者から苦情が入った場合も、管理会社が窓口となってくれるため、精神的な負担も軽減されます。可能であれば、管理会社に管理を委託することをオススメします。

まとめ

使わない不動産(一戸建て、マンション、土地など)の活用方法について解説してきました。

最後に記事のおさらいをしましょう。

  • 維持管理費がかかるため、基本的に使わない不動産は売却をしたほうがベター
  • 転勤などで一定期間使用しない場合は、「定期借家」として貸し出すのも良い
  • 将来的に不動産を使う予定がある、もしくは資産として残しておきたい場合は、維持を選択する
  • 親族同士などで協力して維持をする場合は、役割分担や、費用は誰がどれぐらい支払うのか、所有者などについて話合いをすすめていく

迷ったら、不動産の一括査定サイトを活用して、不動産会社を探し相談をしてみましょう!

以上、使わない不動産(一戸建て、マンション、土地など)の活用方法についての解説でした。

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  • この記事を書いた人
渡辺歩

渡辺歩(わたなべあゆみ)

祖母のビルの運営がきっかけで不動産業界を徹底的に勉強。ビルの運用、中古の一軒家売却、新築の一軒家を購入した経験あり。 多数の不動産会社関係のメディアやHPにて実名での記事を執筆。 自分自身、知識が無いときに不動産を売却して後悔したことがあるので、同じような立場の方に良い情報を提供できるよう努めています。

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