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一戸建てやマンションなど、家を高く売る!

家やマンションを売る前に『リフォーム』する意味はある?売却前は原則不要だが改修の必要性もある!

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家やマンションを売る前に『リフォーム』する意味はある?売却前は原則不要だが改修の必要性もある!

一戸建てやマンションを売る際に、“リフォームすれば高く売却できる”と想いがちですが、リフォームは原則不要です。

買主はリフォームを前提に中古住宅を購入する傾向にあるため、リフォームするとかえって売れにくくなってしまうことも・・・。リフォームをするならいっそ値下げをしたほうが良いでしょう。

ただし、あきらかにボロボロで耐震性に問題があったり、室内が汚れており劣化がひどかったりするケースでは改修が必要です。リフォームを検討している場合は、必ず不動産会社に相談してみてくださいね。

この記事は、家の売却前にリフォーム「すべき」か「不要」について解説していきます。
またリフォームの補助金・リフォームの時期や相場、予算について詳細に解説をしています。

不動産を「売却する前にリフォームするべきか」悩んでいる人は参考にしてくださいね。

売却前のリフォームは原則不要です!

不動産売却前のリフォームは原則不要

一般的には、一戸建てやマンションを売却する前に、リフォームしたほうが良いという話を聞きます。しかし、原則的にリフォームは不要です。

原則不要な理由

  1. リフォームしたからといって高く売れるとは限らない
  2. 買主は自分でリフォームする前提で安く購入したい
  3. リフォームした費用は売却価格に上乗せできない
  4. 立地条件が良ければリフォームしなくてもすぐに売却できる

上記4つの理由について、下記で詳しく解説していきます。

理由①:リフォームしたからといって高く売れるとは限らない

「リフォームしたから高く売れるはず…」と思っている人は注意してください。リフォームしたからといって高く売却できるとは限りません。

リフォームといっても様々なデザインが存在します。トイレやお風呂といった小さな空間であっても人によってこだわりがあるものです。

中古で売却する際のリフォームは、自分で使用しないこともあり、デザイン<価格になりがちです。かえってリフォームしたことにより、デザイン性が悪くなる可能性も高いため、よく検討する必要があるでしょう。

理由②:買主は自分でリフォームする前提で安く購入したい

買主は、「特定エリアで家を探しているけれど予算を安くとどめたい」という希望を持っているため、新築に比べて価格が安い中古住宅を希望している人が多いです。

また中古住宅をできるだけ、新築住宅や自分の理想のデザインに近づけたい希望し、リフォームやリノベーションを検討している傾向があります。

「リフォームしなくていいから少しでも良いから値引きして欲しい」が、買主の本音といったところでしょう。

理由③:リフォームした費用は売却価格に上乗せできない

リフォームをかけた費用は、売却価格に上乗せができるわけではありません。リフォームなどの、家の修復歴によって家の価値は多少上がりますが、正直大きな上昇は難しいです。

高額なリフォームをかけても、リフォームの金額分だけ元をとれないため留意が必要です。

理由④:立地条件が良ければリフォームしなくてもすぐに売却できる

駅・大型商業施設・都心や都市部へのアクセスがよければ、リフォームの必要はほぼないでしょう。

なぜなら、好立地の物件は相場価格であれば比較的はやい段階で買主がみつかります。リフォームするお金ももったいないため、リフォームはやめておいたほうが良さそうですね。ただし適切な価格をつけていなければ、どんなに好立地でも売れません。

ただしリフォームが必要な例外もあります!

リフォームが必要なケースもある

原則的にリフォームは不要ですが、原則があれば例外もあります。リフォームが必要なケースについて解説します。

例外①:耐震性に問題がある場合

家を更地にして売りに出すつもりの場合は問題ありません。

しかし、大きな地震があったら家があきらかに倒壊しそうであったり、家の壁や柱が劣化してボロボロだったりして、耐震性に問題がありそうな家は、リフォームが必要なケースもあります。

不安であれば、家の健康診断「ホームインスペクション」を受けることを検討してみましょう。「ホームインスペクション」については、後述で解説します。

耐震性については、以下の記事で詳しく解説しています。「新耐震基準」と「旧耐震基準」によって、売りやすさや税金面も変わってきますので、是非ご一読ください。

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1981年6月の法改正により、建築基準法に「新耐震基準」が導入されました。 建築確認済証の交付が1981年6月1日以降であれば、「新耐震基準」の建物で、それ以前に建築されたものは「旧耐震基準」と呼ばれ ...

例外②:玄関を入った瞬間にあきらかに汚れている場合

家の玄関があきらかに落ちないような汚れや染みがついていたり、タイルがめくれあがっていたりする場合も、リフォームを検討したほうが良いでしょう。

室内にはいるときに、一番はじめに目にするのが玄関なため、内覧の第一印象が悪くなってしまう可能性もあります。

例外③:キッチン、お風呂、トイレなど水回りが汚れている場合

キッチン・お風呂・トイレなどの水回りの垢やカビなどの汚れが目立つと、衛生的に汚く、不快なイメージをあたえてしまいます。設備が古いことは気にならくても、不潔な印象は気になる買主は多いです。

あまりにも汚れている場合は、リフォームやクリーニング業者にクリーニングを依頼することをオススメします。

重要:ただし自分で判断せず必ず不動産会社に相談すること!

絶対にしてはいけないことは、リフォームを自己判断で必要かどうかを決めてしまうことです。

リフォーム会社に相談してしまうと、リフォーム会社が依頼をうけるために、不必要なリフォームをすすめられることも懸念されます。

まずは不動産会社に相談したうえで、リフォームをするか決めたほうが安心です。

もしもリフォーム会社に依頼したいといった場合は、以下の記事をご覧ください。信頼できるリフォーム会社の探し方について解説しています。

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「リフォームって必要?」「どこを改修すべきなのかわからない」という人は、「ホームインスペクション」と呼ばれる、住宅の健康診断を受けてみましょう。

住宅の専門家が第三者の立場となって、一戸建てやマンションの劣化状況や欠陥があるかどうか、またリフォームや改修の必要な時期と費用をアドバイスしてくれます。

ホームインスペクションの料金は会社によって異なりますが、目視による一時診断で5万前後が相場となっています。

ホームインスペクションについては、以下の記事で詳しく解説しています。不動産を売却する際の、売れやすさ、価格に関わってきますので、是非ご一読ください!

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リフォームする必要がある場合どこが優先か!?

内装よりもキッチン、お風呂、トイレなど水回りが優先

リフォームをするときは、まずはキッチン・お風呂・トイレなど生活の要となる水回りのリフォームを優先しましょう。押入れをクローゼットにしたり、和室を洋室にリフォームするよりも、水回りが清潔であるほうが第一印象がよくなります。

毎日、料理、入浴、排泄はかかせません。生活のなかで頻繁に使用する箇所である、水回りが綺麗だと気持ちが良いですよね。

実際、戸建てやマンションの情報サイトはもちろん、賃貸物件ポータブルサイトでは当たり前のように、トイレ・バス・キッチンの写真が掲載されています。

買主は水回りを重視しているため、リフォームをするなら内装よりも、水回りに力を入れたいですね。

また、水回りのリフォームのときは、給排水管の交換を併せて行っておくとよいでしょう。錆ついてたりすると家の内部の腐食原因になりかねません。

リフォームする時期や費用の目安を紹介!

ここではリフォームの時期や費用の目安を紹介します。リフォームを行う場合の参考にしてください。

※詳細な費用は家によって異なりますので、おおよその目安としてお考え下さい。

場所 時期 費用
内装 壁紙 5年~10年 1,000円~1,200円/㎡
障子張替え 5年 2,000円~7,000円/枚
裏替 3年 裏替 2,500円~3,500円/枚
表替 5年 表替 5,000円~10,000円/枚
全替 15年 全替 10,000円~20,000円/枚
フローリング 15年~20年 10万~20万/畳あたり
15年~20年 10万~30万/枚
水回り 給湯器 8年~13年 30万~40万
キッチン 15年~20年 100万~300万
お風呂 15年~20年 100万~150万
洗面台 15年~20年 10万~40万
トイレ 15年~20年 10万~40万
床下 防蟻 5年~10年 5,000円~10,000円/坪
屋根 30年~50年 8,000円~18,000円/㎡※足場・撤去代除く
スレート 20年~30年 5,000円~7,000円/㎡※足場・撤去代除く
外壁 サイディング 10年~15年 3,000円~8,000円/㎡※足場・撤去代除く
モルタル 10年~15年 6,000円~10,000円/㎡※足場・撤去代除く

リフォームを行う場合は積極的に補助金を使いましょう

自治体によっては耐震化やバリアフリー化などのリフォームに補助金が受けられるので、各自治体に相談してみましょう!

また、『地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト』では、

地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト

補助金の種類、補助金の受け方、受けるための条件、またどれくらい補助金が出るのかなどがわかります。

ここでは、補助金のモデルケースを紹介します。

兵庫県姫路市「人生80年いきいき住宅助成事業(一般型)」では、バリアフリー化のリフォームに下記の補助金が受け取れます。

助成対象限度額 100万
改造箇所に係る助成対象限度額 ①浴室・洗面所 40万円
②便所 30万円
③玄関 20万円
④廊下・階段 10万円
⑤居室 10万円
⑥台所 10万円

お住まいの自治体がリフォームの補助金制度を行っているのか調べて、積極的に使用していきましょう。

家を売る前のリフォームで良くある疑問と質問

ここでは、家を売る前のリフォームで良くある質問と疑問について紹介していきます。

いくらまでをリフォームの予算とすれば良いの?

見出し「リフォームの時期や費用の目安を紹介」を参考にリフォームの予算を限度額を決めていきましょう。

一般的なリフォームを想定した場合のおおまかな予算例は以下を参考にしてください。

【おおまかな予算例】

  • トイレ・・・50万前後
  • キッチン入れ替え・・・200万前後
  • バス入れ替え・・・150万前後
  • 屋根・外装・・・180万前後

予算を決めるときには、“リフォームをできる資金がどの程度があるのか”、また“リフォーム代金を売却価格にそのまま上乗せ”できないという2点をふまえて、しっかり検討していくようにしたいですね。

たとえば借金までして無理にリフォームをする必要はありません。その分値下げに柔軟に対応していったほうが売却しやすくなるでしょう。

リフォーム業者はどこに依頼すれば良いの?

「近所にお願いできるリフォーム会社がない」、「知り合いに紹介してもらえない」といった悩みをもった方が多くいるかと思います。

そんな方におすすめしたいのが、スマホやパソコンから利用できる『リショップナビ』です。おすすめのリフォーム会社を最大で5社紹介してくれるので、自分でわざわざ探すという手間を省けるというメリットがあります。

信用できるの?といった声があるかと思いますが、サポート体制が整っており、厳しい審査に通ったリフォーム会社のみと提携しているので信頼性があります!

下記のボタンから『リショップナビ』公式サイトを表示することができますので、気になる方は、是非ご覧ください!

まとめ

それでは最後に、記事のおさらいをしましょう。

  • 原則、リフォームは不要
  • ただし、耐震性に不安がある・あきらかに劣化や汚れがある場合は、リフォームを検討する※その場合は、不動産会社に事前に相談する
  • 「自分ではリフォームが必要かわからない」というときは、「ホームインスペクション」と呼ばれる家の健康診断を受けて見るのも良い
  • リフォームをする場合は、水回りを優先する

リフォームは自己判断で行わなず、まずは不動産会社に相談することが先決です。

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  • この記事を書いた人
渡辺歩

渡辺歩(わたなべあゆみ)

祖母のビルの運営がきっかけで不動産業界を徹底的に勉強。ビルの運用、中古の一軒家売却、新築の一軒家を購入した経験あり。 多数の不動産会社関係のメディアやHPにて実名での記事を執筆。 自分自身、知識が無いときに不動産を売却して後悔したことがあるので、同じような立場の方に良い情報を提供できるよう努めています。

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