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再建築不可物件を可能にする条件は?リフォームや建て替えを方法を紹介!

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再建築不可物件を可能にする条件は?リフォームや建て替えを方法を紹介!

再建築不可の物件を再建築可能にするには、隣の土地を一部売ってもらって接道部分を増やしたり、敷地を減らした部分を道路とみなしてもらう方法があります。

条件によっては例外が認められ、各市町村で特例もあるため、市役所に確認してみましょう。

もしも、再建築不可だということが判明しても売却したり、人に貸したりして活用も可能です。

この記事では、再建築不可の物件を建て替え可能にする方法のほかに、売却する方法や新たな活用方法について紹介していきます。

再建築不可の物件とは?

再建築不可の物件とは、その名のとおり“現在ある建物を壊して新たに建築ができない物件”のことを指し、原則、再建築不可とされてしまいます。

これは建築基準法に関わり「接道義務違反」と呼ばれ、違反建築の物件となります。

このような建物は、建て替えができませんので、周辺の相場より安くなっています。また、現金での購入は可能となっていますが、住宅ローンなどを組んで購入することはほとんどできません。

不動産会社の広告などに「建ぺい率オーバー」などど記載されている物件などがこれに当たります。もし中古物件の購入を検討しているのであれば、候補から除外したほうが良いでしょう!

以下で詳しく説明していきます。

違反建築「接道義務違反」の条件

都市計画区域内に建物を建てる場合、以下の条件を定めることを建築基準法第43条で接道義務として定めています。

接道義務

  • 幅員が4m以上の建築基準法の道路であること
  • 敷地(土地)が2m以上であること

※特定行政庁では幅員6m以上を建築基準法の道路としている区域では6m以上であること

上記、いずれかの接道義務を満たしていない物件は、接道義務違反をしているとみなされ「再建築不可」となってしまいます。(下記画像参照)

接道義務違反の条件

ただし、幅員が4m未満であっても、特定行政庁が幅員の緩和指定をした場合は、建築基準を満たしている道路となる場合や、反対に幅員を4mではなく6mとしていたりする区域もあります。

接道義務違反の場合は建て替えや増改築ができません

接道義務違反にあたる敷地(土地)は、既存の建物を取り壊してしまったあとに、あらたに建物を建てることができません。また、増改築も不可能となります。

耐震性に欠陥がある場合は、建物に問題あるため、耐震補強は問題ありません。

しかし、再建築不可は老朽化や災害などの被害により、建物が倒壊したり、深刻な被害がおよんだりしたら、更地にしてしまうしか手立てがなくなってしまうのです。

ただし再建築不可であっても、リフォームはできるため、建物が老朽化したら少しずつ手入れやメンテナンスなどを行うことは可能です。

なぜ接道義務違反の物件は再建築不可なのか?

接道義務違反の物件がなぜ再建築不可なのかというと、安全性に問題があるためです。

たとえば火事がおこったり、病人がでた場合、緊急車両が道路に入ることができません。また、災害が起きたときに、道路が狭いと倒壊した建物が障害となったり、通行が困難になったりするため避難ができなくなってしまうリスクが高いのです。

このような交通上、安全上、防火上などの危険性を避けるため、建築基準法では接道義務を定めています。

再建築不可の物件は実は人気がある?

再建築不可の物件は、新しく家を建てなおすことができないため、買い手がみつからないかも…と思いがちですが、意外とかんたんに売却できるケースもあります。

ここで少し再建築不可の物件でも売れるケースについてお話します。

建て替え出来なくても安い家に住みたいと思っている人もいる

都市部のように、人口が多く需要があるエリアでは、土地の価格が高騰しています。再建築不可の物件は、通常の物件に比べると価格が安いです。

「そのエリアに住みたいけれど相場が高くて買えない」という人にとっては、価格が安い再建築不可の物件は狙いどころなのです。

再建築不可だと建て替えや増築はできませんが、リフォームは可能です。家を手入れしていけば長く住むこともできるので、再建築不可の物件でも需要は見込めます。

また、再建築不可である物件は土地の価値が低くなるため、固定資産税も安くなります。このような再建築不可物件ならではのメリットも多くあるため、購入を希望する人もいます。

不動産のプロが目を付けて将来的な可能性がある場合は購入してくれる

再建築不可の物件も、隣地を購入すれば物件に接する道路が増え、建築不可ではなくなります。つまり周辺の物件をまとめて購入すれば、資産価値を増やせるのです。

再建築不可物件や築古物件などは、手間をかければ将来的に利益が見込めます。素人では複数の不動産を購入費用を捻出することは難しく、運用するノウハウがありません。

そこで不動産投資家や不動産業者は、再建築不可をはじめに素人では扱いにくい不動産を安く購入し、手間をかけて高く売却することで、収益を得ているのです。

再建築不可物件は土地が小さく建物が古い傾向がありますが、そのような物件でも売却できる可能性は充分はあるのです。そのほかにも不動産会社に買い取ってもらうこともできます。

再建築不可の物件を売る方法については、後述で解説します。

再建築不可の物件を建て替え可能にする方法

再建築不可の物件でも建て替え可能にするケースを紹介します。

そもそも本当に建て替え不可能なのかを市役所に確認する

自分の家が接する道路が、接道義務を満たしているかどうかは、登記簿上ではわかりません。管轄の役所の道路課や、建築指導課などで建築基準を満たしているか確認する必要があります。

※自治体によっては、「指定道路図」「道路位置指定図」などをホームページで検索できます。

また、自治体によって改正や特例が制定されるケースも珍しくありません。たとえば、京都市では建築基準法が改正されています。

京都市では、建築基準法が施行された昭和25年よりも以前にあり、建築基準法上の道路に接続する道路が幅員1.5m以上であれば建て替えができるようになりました。

そのため、以前に再建築不可の物件と指定された家でも、実は自治体によって特例が新たに制定されている場合もあるのです。

このように制度が非常に複雑なため、「本当に建築基準上の道路ではないのか」「自治体による改定がないか」と、今現在の状況を確認しておく必要があります。

お隣さんの敷地を少しだけ買取ることで建て替え可能にする

道路の幅員が4mない場合で、再建築不可となっているケースでは、隣の敷地を買い取って2つの土地をまとめることで、接道部分を広くできます。合筆(2つの土地をまとめた)した結果、接する道路が4m以上になれば建築基準上の道路になり、再建築が認められます。

隣地は同じく再建築不可な物件である可能性が高いため、売却予定がないか、また少し売却してもらえない相談してみましょう。

法第43条第1項ただし書の規定に基づく許可

下記2点の条件を満たすことで「法第43条第1項ただし書」が適用されます。

  • 物件の周辺に広い空地や広い公園がある
  • 特定行政庁が交通上や安全上、防火上、問題ないことが建築審議会による同意を得て許可をもらう

この場合、2m以上の道路が接していなくても接道義務の例外となります。

セットバック

建築基準法が施行された昭和25年よりも以前(都市計画区域に指定された時より以前)に存在しており、かつ幅員が4m未満の道路は、「セットバック」で建築基準上の道路となります。

セットバックとは建物を建て替えするときに、敷地を道路の中心線から水平の2m後退することにより再建築がみとめられます。セットバックにより、建築基準上の道路にならないか確認すると良いでしょう。

再建築不可の物件を売却する方法

再建築不可の物件を売却する方法について紹介します。

不動産会社に仲介してもらい新しい買い手を探す!

繰り返しますが、再建築不可の物件を探している買主も多く存在します。また再建築不可物件というものを知らなくても、いつの時代でも「安価で家を購入したい」というニーズは高いものです。

そういった潜在顧客に、再建築不可物件のメリットを伝えてもらい、できるだけ高く売却できるノウハウを持った不動産会社をみつけることが大切です。

再建築不可の物件を売却できる不動産会社をみつけるには、一括査定サイトが便利です。一括査定サイトは、全国の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。

通常、家の査定を依頼するときは1社1社、個人情報をネット上で入力したり、店舗に出向いて必要がありましたが、一括査定サイトでは窓口がひとつなので手間がかかりません。

また複数の不動産会社の査定結果がわかるため、査定価格や対応の比較ができます。そのため、建築不可物件を少しでも高くスムーズに売却しやすくなります。

ただし、一括査定サイトは多数あります。沢山の一括査定サイトにやみくもに登録してしまうと、沢山の不動産会社から連絡がきてしまい混乱してしまうことになるでしょう。

そのため、一括査定サイトへの登録は1、2社にとどめておくことをオススメします。

『一括査定サイト』については、以下の記事で詳しく解説しています。

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不動産会社に買取ってもらう!

不動産会社に営業をしてもらい、一般の買主をみつける「仲介」ではなく、不動産業者に買い取ってもらう「買取」を選択する方法もあります。買取は、業者に買取ってもらうため、時間をかけずにスムーズに売却が可能です。

また、買取なので仲介手数料が発生しません

ただし、買取は一般的に仲介よりも売却価格が安くなるため、少しでも家を高く売りたい場合、買取は最終手段としたほうが良いでしょう。

『買取』については、以下の記事で詳しく解説しています。

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再建築不可の物件を新たに活用する方法

再建築不可の物件を新たに活用する方法を紹介します。

収入を得ることができる物件にする

再建築不可物件は、購入者にとっては家を建て替えすることができないため、安値で売却することになります。

しかし、賃貸で部屋を借りるだけの人にとっては、物件が再建築不可かどうかは関係ありません。純粋に、駅へのアクセスや治安、間取りなどの条件を重視します。

そのため、長い目でみれば家を売ることよりも、人に貸して収入を得るほうが良いケースもあります。

ただし、必ずしも入居者がいるとは限らなかったり、こまめに修繕が必要だったりするため、安定した収入になるとは限りません。物件のエリアに重要があるか、運用するコストが赤字にならないかなどをあらかじめシミュレーションしていきましょう。

更地にして駐車場にする場合は、更地にしてしまうと固定資産税が増えたり、2度と建物が建てられなくなります。その場合、売却が難しくなったりすることに注意してください。

また、建築不可物件は、接道部分が狭いため敷地内に駐車場が入り、駐車できるスペースがとられるか確認しておくことが必要です。

使わない不動産の活用方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

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再建築不可の物件で良くある質問

Q.再建築不可の物件であるか確認する方法は?

管轄市役所の道路課か建築指導課で、接道が建築基準法を満たしているかがわかります。

市役所にいくときには、家の所在地がわかるように登記簿や公図などを持参するとスムーズです。あらかじめ管轄の役所に必要なものを確認しておくと安心です。

Q.再建築不可の物件はリフォームはどこまでできる?

再建築不可の物件は、建て替えや増築はできませんが、リフォームはできます。修復できる範囲であればリフォームしていくと良いでしょう。

「どこをリフォームしていいかわからない」という場合は、プロの診断を受けてアドバイスをもらえる「ホームインスペクション」を受けてみるのもひとつです。

自分ではわからない、家の問題点やリフォームにかかる概算費用を教えてもえます。ホームインスペクションについては、以下の記事で詳しく解説しています。

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リフォームができない場合は、更地にするという選択もあります。ただし、更地にすると住宅用地の特例が受けられなくなるため、固定資産税が高くなることや、更地にするための解体費用がかかってしまいます。

また再建築不可物件は、一度家を取り壊してしまえば、あらたに建物を建てることはできません。土地の利用方法が限定されてしまうため、売却が難しくなってしまう可能性もあります。

いずれ手放すつもりであれば、更地にする前に不動会社に売却できないか相談しておきましょう。信頼できる不動産会社の探し方は、以下の記事で詳しく解説しています。

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まとめ

記事のおさらいをしていきましょう。

  • 再建築不可物件は建て替え・増築はできない。ただしリフォームはできる
  • 再建築不可物件かどうかは、市役所の道路課や建築指導課などに聞けばわかる
  • 再建築不可を可能にするには、セットバック・隣地に敷地を一部売却してもらう方法がある
  • 近隣に大きな公園や、空地がある場合で安全性などが認められば、再建築可能になる

なにから手を付ければ良いかわからないという方は、『一括査定サイト』を利用し、不動産会社を探すことがからはじめると良いでしょう!親身に相談に乗ってくれる不動産会社を見つけることができれば、さまざまな問題を解決することができます!

以上、再建築不可物件に関する解説でした。

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  • この記事を書いた人
渡辺歩

渡辺歩(わたなべあゆみ)

祖母のビルの運営がきっかけで不動産業界を徹底的に勉強。ビルの運用、中古の一軒家売却、新築の一軒家を購入した経験あり。 多数の不動産会社関係のメディアやHPにて実名での記事を執筆。 自分自身、知識が無いときに不動産を売却して後悔したことがあるので、同じような立場の方に良い情報を提供できるよう努めています。

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