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不動産売却の流れ!初心者にも分かりやすく解説!

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不動産売却の流れ!初心者にも分かりやすく解説!

はじめて不動産の売却を行う人のために、売却準備から売却完了までの流れを分かりやすく解説していきます。

一戸建て、マンション、土地など不動産を売却する際の大まかな流れと知識を身につけ、後悔やトラブルに巻き込まれないためのポイントを理解しておきましょう!

家・マンション・土地を売却する際の一般的な流れ

家・マンション・土地など不動産を売却する際の一般的な流れは以下の通りです。

【ステップ1】売却したい不動産の相場を知る

まずは自分が売却したい物件の価値(売却価格)を知ることからはじめましょう!査定は業者に依頼する以外にも、自己査定することが可能です。

不動産売却の自己査定を行う上でのポイント

なぜ自己査定を行ったほうが良いのか?

自己査定を行うことで、自分の物件がどれぐらいの金額で売却できるかを知ることが出来ます。また、物件の売却金額からわかることで、住みかえや老後の資金、子供の進学費用など将来のライフプランがたてやすくなるメリットがあります。

このほかにも、転勤や結婚、出産、子供の進学などのイベントにより、買い手がある時期に一期に増えたり、駅前の開発が進んでいきエリアのニーズが高くなったりした場合など、時期や状況により物件の価格が左右される可能性があります。そのため、まずは自己査定を行い、売りたい物件の価値を知っておくことは重要です。

ネットで売却価格(大体の相場)を調べることができる

自分で売却価格を調べる方法として、以下の方法があります。

その1:近隣の同じような物件をチラシやインターネットで調べる
新聞のチラシや、インターネットの物件検索サイトから、住所、物件の間取り、築年数、など、自分の家と似たような条件の物件を探して確認していきます。
その2:公示価格を調べる
毎年1月1日に、国土交通省から発表される標準地の価格です。不動産の鑑定のプロである、不動産鑑定士により調査が行われています。

しかし、実際の取引価格とは食い違いがあります。あくまでもひとつの指標として捉えておくと良いでしょう。

自己査定については、以下の記事で詳しく解説しています。

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【ステップ2】査定を依頼する

不動産売却の査定を依頼する上でのポイント

これまで査定を依頼する場合は、地元の不動産会社に直接足を運んで依頼するのが当たり前でしたが、昨今は、ネットの一括査定サイトを活用するのが一般的です。

一括査定サイトを活用することで、わざわざ足を運ばなくても自宅に居ながら査定依頼ができます。また、一度に数社に査定依頼を出すことができ、その場ですぐに査定価格が分かるというメリットがあります!

一括査定サイトでは、数分の入力で仲介を行ってくれる不動産会社が分かりますので、とりあえず調べてみるのも良いですね。

査定方法は「机上査定」と「訪問調査」の2種類がある

不動産会社の査定には、机上査定と訪問査定があり、どちらも無料で行ってくれます。不動産鑑定士に依頼する場合は有料となりますが、一般の取引では不動産鑑定士に依頼をして査定してもらうことはほとんどありません。

机上査定とは?
不動産会社に、訪問しなくても受けられる査定。物件の種類、住所、築年数、面積を伝えると、過去の取引事例や、公示価格(※国土交通省が毎年1月1日に発表する価格)などの情報から、簡易的な不動産の価値を査定してくれます。
訪問査定とは?
机上査定からさらに、物件の状況や、土地のかたち、日あたりや周辺環境、境界の有無、隣接する道路などを、不動産会社の調査員が物件を、訪問して確認します。

他にも役所や法務局、金融機関などへの調査から、物件の所有者や抵当権の確認、成年後見人の有無、電気やガスが通っているか、また法令による建築検査などを細かく調査していきます。

机上査定に比べて、より正確な査定結果となるメリットがあります。

とりあえず、自分の家の相場や基準を知りたい場合は、机上査定で査定をうけてみましょう。

一括査定サイトを利用すれば、一度に数社からの机上査定を受けられます。査定結果をふるいにかけて、ピンときた不動産会社に訪問調査を依頼して、より詳しい家の価値を査定してもらうと良いですね。

不動産会社の査定については、以下の記事で詳しく解説しています。

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【ステップ3】不動産会社との契約を行う

不動産会社が見つかったらいよいよ契約です!

不動産会社との契約のポイント

不動産会社に売却の仲介を依頼する際には、不動産会社と媒介契約(ばいかいけいやく)を結びます。

媒介契約には3つの種類がある

媒介契約には、以下の3種類の契約方法があります。それぞれの特徴を解説していきます。

※不動産会社と媒介契約を結んだだけでは、金銭の発生はありませんのでご安心ください。ちなみに私が不動産を売却したときは、売買契約を締結した際に仲介手数料を全額支払いました。あらかじめ不動産会社に聞いておくと安心ですね。

①専属専任
1つの不動産会社のみに、仲介の契約を依頼します。他の不動産会社とは取引できません。

また契約した不動産会社が見つけてきた取引相手としか、取引ができません。不動産会社は売主に対して、1週間に1度以上の営業活動の報告が義務付けられています。

②専任
1つの不動産会社のみに、仲介の契約を依頼します。専属専任と同じく、他の不動産会社への仲介依頼は行えませんが、売主本人で営業活動を行い、取引相手を見つけることは可能です。

不動産会社は売主に対して、2週間に1度以上の営業活動の報告が義務付けられています。

③一般
複数の不動産会社に、仲介を依頼することが可能です。売主本人で営業活動を行い、取引相手を見つけることもできます。

不動産会社は売主に対して、営業活動の告知義務はありません。

3つの媒介契約には、それぞれ一長一短があるので、自分の物件と自分の販売スタイルが、どの媒介契約が適しているのか、よく考えて選択する必要がありますね。

ちなみに査定が高ければ高いほど良いと不動産会社だと思いがちですが、査定通りに物件が売れるわけではありません。査定金額を高くしてくれた不動産会社=良い不動産ではないのです。

不動産会社を通さず自分で売却はできるの?

不動産会社で仲介を依頼した場合、仲介手数料は「売買価格×3%+6万円」となり、結構な金額となります。そこで「自分で売買がきたら…」と思ってしますよね。

不動産会社を通さず自分でも売買は可能です。しかし個人間で売買するのは、リスクが高すぎるのと手間がかかるため、正直オススメしません。

個人で売買するには、売買契約書と重要事項説明書とよばれる契約書を作成し、さらに登記手続き(司法書士に依頼するor自分で行う)をおこなっていきます。書類の作成や手続きも大変ですが、すべてに『自己責任』が伴うリスクがとても重いです。

また、買主が住宅ローンで購入する場合は、残念ながら銀行から融資を断られてしまいます。個人売買ではローンを受けられないことを、念頭に入れておきましょう。

不動産会社との契約内容や選び方については、以下の記事で詳しく解説しています。

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【ステップ4】販売活動を行う

不動産会社と媒介契約を結んだら、販売活動を行っていきます。

販売活動の流れ

不動産会社が行う販売活動は、どのようにして行われるのでしょうか?自分自身でも販売活動を行っても良いのでしょうか?

それぞれについて解説します。

まずは販売価格を決める!

販売活動を行う前に、まずは実際の販売価格を決めます。最初に査定したもらった金額は、あくまでも目安の販売価格です。

売主がいくら高い金額をつけて売りにだしたところで、相場から外れていれば買い手はみつかりません。実際には、同条件の物件の過去の取引実例や、机上査定や訪問査定の結果から不動産会社から価格についてのアドバイスを受けながら決定していきます。

最終的に売り出す販売価格は売主側で決定できます。

また、中古物件は当初つけた希望価格から値引きすることが前提です。買主と売主の希望を聞きながら不動産会社が折り合いをつけてくれます。自分が「この金額なら売却しても良い」という目安をもっておくことが必要ですね。

販売活動はレインズへの登録などインターネット上で行う

不動産会社が行う販売活動には以下のようなものがあります。

不動産会社が行う販売活動の種類
  • レインズへの登録
  • インターネットの物件サイトへの掲載
  • チラシ(新聞・ポスティング)
  • オープンハウス
  • 既存の客への案内

「専属専任」・「専任」媒介契約では、レインズへの登録が義務付けられていますが、「一般」某介契約では義務づけられていないため、不動産会社に確認しましょう。

販売活動は不動産会社によって様々ですが、積極的に活動してもらった方が、買い手も見つかりやすいです。

不動産会社と契約を結ぶときに、どのような販売活動を聞いておくと良いですね。現在は、インターネットの物件サイトへの広告の掲載がとても有効的のようです。

レインズに関しては、以下の記事で詳しく解説しています。

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本人も販売活動を行っても良いの?

自分で販売活動をしても良いのは、「専任」媒介契約と「一般」媒介契約です。「専属専任」媒介契約では、契約した不動産会社が見つけてきた買い手としか売買ができません。

親族や友人、知人などに購入希望者が見つかる可能性があるのならば、「専任」媒介契約もしくは「一般」媒介契約を選択した方が良いでしょう。

不動産売却の販売活動については、以下の記事で詳しく解説しています。

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不動産売却の販売活動について

家・マンション・土地などの売却を不動産会社に依頼した場合、販売活動は不動産会社が行ってくれます。 具体的にはレインズの登録や、チラシの配布、オープンハウスなどの営業活動をしていきます。販売活動は不動産 ...

【ステップ5】売買契約を行う

買主が見つかり売主が同意をすれば、売買契約を結んでいきます。ここでは、売買契約の手続きと注意すべき点について説明します。

【ステップ5】売買契約を行う

売買契約とは?

不動産の売買契約は、契約書を作成して売主と買主との間で、正式な契約を結びます。

不動産会社に仲介を依頼している場合は、売買契約の場に不動産会社が立ち会います。契約書に書かれている内容にすべてに、双方が同意していることを確認したらサイン・押印をしたら契約が成立します。

一度、契約を結べば法的な拘束力をもちます。

売主と買主の間で行われる手続きの流れ

売主と買主の間で行われる売買契約の手続きの流れは、以下の通りです。

売主と買主の間で行われる売買契約の手続きの流れ
  1. 購入希望者から購入申込書もしくは買付証明書が提出される
  2. 売主が合意したら買主に売渡承諾書を提出する
  3. 売主・買主・宅建建物取引士の資格を持つ業者があつまり、契約を取り交わす
  4. 売買契約書、重要事項説明書を確認
  5. 双方の同意があれば契約成立
  6. 買主から手付金をもらう
  7. 残金の支払い日を決める

買付証明書と売渡承諾書の提出は任意で行われます。現在は、業界慣習上あまり交付しておらず、売主・買主が要請するようであれば提出します。

また、売買契約を取り交わすまでは正式な契約ではありません。買主が金融機関から融資を受けて購入する場合は、万が一ローンを借りられなかった時に、契約を破棄できる『ローン特約』とよばれる契約が盛り込まれるケースが多いです。

売買契約までに金融機関から買主は事前審査を受けていますが、正式な審査は売買契約後に行われます。

買主の住宅ローン審査が通るまで注意!

もし、買主に融資がおりないと残念ながら売買契約を締結しても、契約は白紙になってしまいます。そのため、売買契約を結んだからといって、先走って引越しの手続きなどは行わないようにしましょう!

レアケースなのでそこまで心配することはありませんが、念のため心に留めておきましょう。

売買契約ついては、以下の記事で詳しく解説しています。

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不動産売却の売買契約の流れは?成立要件から必要書類などおさえておきたいポイントを紹介!
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【ステップ6】抵当権の抹消手続きを行う

売却予定の物件のローン支払いが終わっていない場合は、抵当権(ていとうけん)の抹消手続きを行わなければいけません。また完済してから抵当権の抹消手続きをしていないケースでも同じく、抵当権の抹消手続きをする必要があります。

抵当権抹消手続きの流れとポイント

ここでは、抵当権の抹消手続きについて解説していきます。

抵当権の抹消手続きとは?

金融機関ローンを受けて物件を購入する際は、購入する土地や建物を担保にしてお金を借りることが可能です。もし、借主がローンを支払えない状況が続けば、お金を貸した金融機関が競売にかけて、弁済を受ける権利を抵当権と呼びます。

金融機関にローンをすべて返済しない限り、土地や建物の抵当権は金融機関が所有し続けます。そのため、基本的には不動産を売却する際には抵当権を抹消する必要があります。

抵当権を抹消するための手続きの流れは、以下の通りになります

抵当権を抹消するための手続きの流れ
  1. ローン残高がある場合は、不動産を売却したお金で支払う
  2. 借入先の金融機関で必要書類をもらう
  3. 不動産の管轄にある法務局に、必要書類と申請書を添えて申請をする

自分で抹消手続きを行うことが難しい場合は、司法書士に依頼することも可能です。司法書士に依頼する場合、料金は5千円~1万円程度が相場のようです。

抵当権の抹消手続きについては、以下の記事で詳しく解説しています。

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不動産売却時の抵当権抹消手続きとは?費用や必要書類などおさえておきたいことを詳しく解説!
不動産売却時の抵当権抹消手続きについて

家の売却前には抵当権を外しておく必要があります。 住宅ローンを借りて購入した物件は、ローンを完済しても、手続きを行わないと抵当権は消えません。抵当権の抹消手続きは、法務局の窓口や郵送でかんたんに行えま ...

【ステップ7】引越を行う

売買契約が締結したら、引越の準備に入ります。

基本的には、引き渡しの日までに引っ越しを行います。もし、住み替え先の物件の引き渡し時期のタイミングが合わない、転居先が見つからない場合は、売買契約を結ぶ前に引っ越し時期を、交渉しておきましょう。

不動産売却の引越手続きの流れと注意点

引っ越しまでに、以下の手続きを行います。

引っ越しまでに行う手続き
  • 電気やガス、水道の住所変更
  • 役所で住民票の転出・転入の手続き
  • 携帯電話やクレジットカードなど各種契約の住所変更手続き
  • 郵便物の転送手続き

引っ越しをする際に行う手続きは以外と多いので、早めに行動しておくことをオススメします。万が一、各種契約での住所変更手続きを忘れても、郵便局へ転送届を出しておけば手紙や請求書類などが、新しい住所に転送されるので安心ですよ。

引越を行うタイミングに注意!

買主が融資を受ける場合、契約を結んだ後に、本格的なローン審査が始まります。審査には1か月ほどかかります。

もし、融資が下りなかったら契約が白紙となってしまいます。引っ越しを行うのは、買主の正式なローンの審査がおりてからにしましょう。

不動産売却の引越しについては、以下の記事で詳しく解説しています。

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【ステップ8】残代金決済を行う

売買契約で決めた引き渡し日に、残代金決済を行います。(※売買決済時に同時決済した場合は、残金決済は行いません。)残代金決済・鍵の引き渡しで売買契約は完了です。

残代金決済の流れ

残代金決済とは?

残金決済は以下の流れで行われます。

残代金決済の流れ
  1. 売主、買主、不動産会社の立ち会いのもと物件の確認、設備の説明を行う
  2. 所有権移転の手続きをする
  3. 残代金を買主が売主に支払う
  4. マンションの場合は固定資産税、管理費などの清算をする
  5. 鍵を売主から買主へと渡す
  6. 仲介手数料の支払い(売買契約内容に基づく)

照明器具や、給湯器など、各種設備の取引説明証や保証書を、残代金決済までに渡せるように準備しておくとスムーズですね!

最後に行う残代金決済の手続きは少し複雑ですが、不動産会社がサポートしてくれるので安心して不動産売買を行うことができます。

残代金決済については、以下の記事で詳しく解説しています。

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残代金決済では、買主から物件の売却金額を受け取り、不動産の引き渡しを行います。 同時に、売主の所有権を買主へと移します。残代金決済が終われば、不動産売却の取引は終わりです。大きなお金が動くため、緊張し ...

【ステップ9】確定申告を行う

サラリーマンは原則、確定申告は勤めている会社が行っています。会社勤めの人には、あまり馴染みのない手続きでしょう。

しかし、会社からの給料以外で一定の収入がある場合は、申告をして納税する義務があります。家を売ると給料以外の収入が発生することになりますが、不動産売却をした場合も確定申告が必要なのでしょうか?

不動産売却時の確定申告で知っておきたいポイント

不動産売却を行ったら確定申告は必要なの?

結論から申しますと、不動産売却をおこなったら、確定申告は行った方が良いです。ただし、譲渡所得が赤字であれば、確定申告は義務ではありません。

確定申告は、収入から経費を差し引いた所得を税務署に申告することで、所得に対して発生する税金を、支払う手続きのことです。また、ある一定の条件を満たした場合には、税率が軽減される特別控除が受けられたり、払いすぎた税金の還付があったりします。

確定申告は前年の1月~12月までの所得が対象で、手続きを行うのはその年の2月16日~3月15日までです。

確定申告が必要な人・した方が良い人は以下の通りです。

確定申告が必要な人
譲渡所得がプラスになった人
確定申告が不要な人
譲渡所得がマイナスになった人
確定申告をした方が良い人
家を売った人全員

譲渡所得は以下の計算式から算出されます。

譲渡所得 = 物件を売却した価格 - (物件を買った金額 + 仲介手数料)

ただし、マイホームを売買した場合、一定の条件を満たせば最高3000万円の特別控除を受けられます。

特別控除を受けることがきれば、上記の譲渡所得から特別控除の金額を差し引くことができますので、譲渡所得は以下の計算式にとなります。

譲渡所得 = 物件を売却した価格 - (物件を買った金額 + 仲介手数料 - 3000万)
※特別控除が最高3000万だった場合

多くの中古物件では3000万円の特別控除が受けられますので、所得に対する税金は発生しないケースがほとんどです。

しかし、それ以外に、売却した物件の所有期間が10年超えている場合は、軽減税率の特例や、物件を売却後3年以内に買い替えをおこなったら、買い替えの特例での課税の繰り延べなど、さまざまな特別控除あり条件を満たせば適用されます。

よって、譲渡所得のプラスマイナスにかかわらず、物件を売却した場合は確定申告を行った方が税金面で優遇されるケースが多いでしょう。

わからないことがあれば、管轄の税務署に電話に問い合わせてみましょう。丁寧に教えてくれます。

不動産売却の確定申告については、以下の記事で詳しく解説しています。

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不動産売却の流れ!初心者にも分かりやすく解説!
不動産売却後の確定申告について

不動産を売却した際に、利益が発生した場合は確定申告を行う必要があります。また、不動産の譲渡には特例があるため控除を受けることによって、税金が安くなるなどのメリットがあります。 確定申告が必要な人・必要 ...

まとめ

不動産売買の流れは以上のように、行われていきます。いろんな手続きがあり、頭がついていかなくても大丈夫ですので安心してくださいね。

わからないことがあれば、不動産会社に質問すれば相談にのってもらえますよ。

不動産の売却を行うには、自分の物件の価値を知る、そして信頼できる不動産会社を見つけることがとても重要となってきます。

大きな金額が動く取引ですので、より多くの不動産会社にアプローチをかけて、自分にぴったりな不動産会社を探していきましょう。

以上、不動産売却の流れについての解説でした。

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カンタン不動産売却

カンタン不動産売却

実家を両親から相続することをきっかけに、不動産について勉強を開始。専門用語が多くてわかりにくい不動産取引について、実体験を含めて分かりやすく不動産について解説してきます。

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