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不動産の査定方法とは?はじめて売却する人が知っておきたい8つのポイント!

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不動産の査定方法とは?はじめて売却する人が知っておきたい8つのポイント!

家・マンション・土地など不動産を売却する際の査定方法には、机上査定・訪問査定があります。より本格的な査定である訪問査定では、現地調査のほかに役所や法務局調査も行われていきます。

この記事では、机上査定・訪問査定とは具体的にどんなことをやるのか?について焦点を当てて説明していきます。

またリフォームや掃除で査定はアップするのでしょうか?掃除やリフォームのポイントについても解説しています。

不動産会社が行う査定とは?

不動産会社が行う査定内容

不動産会社の査定は、物件の状態や周辺の環境を確認して、売却価格を決めるために行います。

査定額は、交通の便や日照・採光、隣接する道路幅などにより、評価がかわるため精査する必要があります。そして、所有権が本人にあるか、抵当権が抹消できるか(ローンの残高がないか)を調べ、そもそも売却できる物件であるか調査をしていきます。

また宅建業法第35条により、宅地建物取引士(不動産会社)は売買契約を交わすときに、買主に対して『重要事項の説明』を説明しなければいけません。

重要事項説明書に記載されている主な内容
  • 物件に登記されている住所や面積の事項
  • 都市計画法、建築基準法等の法令の制限
  • インフラの整備について(水道・ガス・電気の供給、排水設備の有無)
  • 土地と道路の関係
  • 防災区域内・土砂災害警戒区域・津波災害警戒区域かどうか

物件の売買にはさまざまな法律が関わってくるため、ひとつひとつ確認していかなければいけません。

査定とは具体的にどんなことを行うの?

不動産会社が行う査定の種類

不動産会社の査定には『机上査定』と『訪問査定』の二種類の査定方法があります。

机上査定

机上査定は、近辺の取引歴や、公示価格などのデータから簡易的に算出される査定です。

物件を売り出す最初の段階で相場観をつかみ、不動産会社を選定するために利用する査定方法です。

机上査定では、これまでのデータから算出された簡易的な査定額がわかります。昨今は、一括査定サイトなど、インターネット上で机上査定のやり取りが完結できるようになっています。

基本は、売主のために行う査定と言って良いでしょう!

訪問査定

訪問査定とは、机上査定より本格的な査定となるのが訪問査定です。査定はすべて不動産会社が行います。

本格的に売却を決めて、実際に売り出す価格を決定する査定です。訪問調査は、机上査定のデータにあわせて下記の査定をおこない、各項目を精査した上で最終的に売却金額を決定します。

実際に訪問し、物件の状態や、周辺の環境を詳しく調査していきます。物件の調査以外にも市役所や法務局への調査も行われます。

では、各調査は具体的にどのようなことを調べるのでしょうか?ほとんどの不動産会社は不動産流通推進センターの『価格査定マニュアル』を参考にしておこなわれます。

具体的な訪問調査は下記4つに分類されます。

  1. 現地調査
  2. 法務調査
  3. 役所調査
  4. 市場調査

不動産会社は、最終的な売り出し価格を意見するさいには、「なぜその金額なのか」という具体的な根拠をしめすことを法律(宅建建物取引業法 第34条)で決められています。

査定マニュアルは、各不動産会社が合理的な査定が行えるようにシステム化したものです。

それでは、4つの訪問調査について詳しく解説していきます。

①現地調査とは?

現地調査は、実際に物件に訪問して調査を行っていきます。

登記簿に記載されている建物面積が実際に測った数値と違わないか、建物が法律通り建築されているかなどを調べていきます。

さらに具体的には、下記の調査をおこないます。

  • 物件確認
  • 物件の境界の有無(境界抗や境界ブロック塀の位置で確認)
  • 道路の幅員
  • 河川や水路が近くにあるか
  • 上下水道の管径・下水のマンホールの場所など
  • 高圧線や敷地内に電柱の有無
  • 電波塔が近隣にあるか

また査定マニュアルに基づき下記の項目についても確認していきます。

  • 交通の便(駅までのアクセス)
  • 近隣の状況(商業施設への距離や、街並み)
  • 環境(騒音振動、日照採光、眺望景観)
  • 供給処理施設(排水施設、ガス施設)
  • 街路状況(包囲、幅員)
  • 画地の状況(間口、形状)
  • その他の画地の状況(路地状敷地、崖地法地)
  • 専有部分の維持管理、仕様(マンションの場合)
  • 各種設備

②役所調査とは?

不動産は法律によって、建築や建物の利用方法に制限や規制がされています。自治体により法令もさまざまです。

役所調査では、登記簿の情報や、現地調査ではわからない法令の制限や規制を役所で調べていきます。

役所調査では主に下記2つについて調査します。

都市計画法

住宅地には住宅を、駅前には商業施設を、工場地には工場といったように街を意図的にグループ分けをすることで、住みやすく秩序のある街づくりを進めていく都市計画です。

都市計画により、建物の建ぺい率や用途は決められています。地方自治体により規定の建ぺい率や用途は異なるため、市役所で確認します。

道路法

接面する道路が公道か私道か、また道路幅員などを調査して、接道する道路が建築基準法で制定されている道路に該当しているのか調べていきます。

他にも土壌汚染、都市施設、区画整理事業、上下水道配管の有無なども確認します。

少し難しい話ですが、要は各自治体で決められた法令や規制を、“守って物件が建築されているか“、また“将来的に周辺地域がどのように変化するのか”ということを、不動産会社が調べていきます。

③法務局調査とは?

登記簿の情報だけでは物件の正確な位置わからなかったり、隣接する土地との関係があいまいだったりする場合があります。その場合は法務局の公図で調査を行います。

また、物件の情報が記載されている『不動産登記事項証明書』から、物件の所有権をもっている人物と抵当権の有無を確認していきます。

所有権をもっている人物しかその物件を売却できません。(所有権が異なる場合は、移転手続きが必要)

また、金融機関からローンを借りている場合は、抵当権が設定されており、支払いが滞った場合は、金融機関が担保の物件を競売にかけることができます。

抵当権を抹消しなければいつでも競売にかられてしまうリスクがあるため、基本的に買い手はみつかりません。そのため法務局調査では、所有権と抵当権もチェックをします。

④市場調査とは?

マンションと一戸建ての土地部分は、主に『取引事例比較法』によって査定が行われます。

取引事例比較法とは、売却予定の物件や土地と似た条件の不動産の取引価格を比較して、査定をする方法です。

取引歴の比較より、おおむねの水準価格を算出したら、取引時期や、市場の動向を考慮し、最終的に査定価格が決定されます。

不動産の価格は一定ではありません。その時の景気や、経済状況によって左右されます。

ほとんどの人は住宅ローンを組んで不動産を購入するため、支払い金額が左右される金利政策にも影響をうけます。不動産査定は取引事例比較法に加え、市場調査の結果を加味していく必要があるのです。

査定に掛かる時間はどれくらい?

机上査定と訪問査定に掛かる時間

査定にかかる時間は不動産会社にもよりますが、以下の時間が掛かります。

机上査定に掛かる時間

不動産会社に直接依頼する場合は、調査30分~1時間程度、結果は遅くても1週間以内です。一括査定サイトを利用する場合は、入力に5分程度で、すぐに査定結果がでます。

机上査定は、不動産会社に直接足を運んだ場合、データから30分~1時間程度で調査行われ、早ければ翌日に結果が通知されます。おそくても1週間以内には結果がでます。

インターネットの一括査定サイトを利用すれば、入力に5分程度で、一度に複数社の査定結果がでます。とりあえずおおよその売却価格を知りたい場合は、一括査定サイトを活用したほうが、時間短縮と複数社の査定結果がでるのでおすすめです!

訪問査定に掛かる時間

現地調査→30分~1時間程度で終わります。役所調査、法務局調査、市場調査→1週間前後です。

訪問査定は、現地調査自体は30分~1時間程度で終わります。しかし、役所調査、法務局調査、市場調査には時間がかかるため、最終的には1週間ていどで査定結果がわかるでしょう。

机上査定は、一括査定サイトを活用すれば一瞬で査定結果がでるんですね!
そうですね!その中で気になる不動産会社が見つかれば、続けて訪問調査も依頼できるので便利ですよ!

査定は何回くらい行うの?

不動産の査定は基本的に、机上査定と訪問調査が1回ずつ行われます。数回にわたり家を調査することは基本的にありませんので安心してくださいね。

急いで不動産を売却をしたい人は、机上査定を行わず、最初から訪問調査を行うというパターンもあります。

査定は売主も立ち会うの?代理人でも大丈夫?

机上査定は、データから査定結果がでるため、立ち合いは一切不要です。

一方で、訪問査定での現地調査には、基本的に売主の立ち合いが必要です。ただ、鍵を管理できるのであれば代理人を立てても大丈夫である場合が多いです。

しかし、現地調査では部屋の中の確認以外にも売却理由や物件の状況をヒアリングするため、できれば売主本人が立ち合いした方がよいでしょう。

役所調査・法務局調査・市場調査はそれぞれ不動産会社が行うため、売主の立ち合いは必要ありません。

遠方などの理由でどうしても立ち合いが出来ない、また代理人も立てられない場合は、不動産会社に相談してみましょう。

掃除など綺麗にしておくことで査定価格は変わるの?

訪問調査の前に、掃除など綺麗にしておくことで査定価格は変わるのでしょうか?
少しでも高く売却したい人にとっては気になるポイントですね!それでは解説していきます!

結論から言ってしまうと、査定前にする程度の掃除では査定額は変わりません。

毎日の掃除やメンテナンスの積み重ねにより、家の劣化や痛みはある程度、緩和させることできますが、昨日今日の掃除の結果ぐらいでは、査定額が変わるほどの影響はないです。

とはいえ、査定をスムーズに進めていくためにも、物件を確認できる程度に掃除しておくと良いですね。

査定額に掃除による影響はありませんが、購入希望者の内覧のときは、絶対に掃除しておきましょう。室内が汚いと、どんなに条件が良い物件でも確実に売れにくくなってしまいます。

掃除をしておくと良い場所は?

内覧までに、部屋はできれば隅々まで綺麗にしておくべきです。買い手は結構細かく室内の状態をチェックしています。室内どころか、周辺の道路やゴミステーションも確認しています。

特に以下については、汚れが目立ちやすいため、念入りに掃除しておきましょう。

  • お風呂
  • トイレ
  • キッチン

あとはベランダも忘れず掃除しておくと良いですよ。見落としがちなのか、ベランダにほこりや鳥のフンがあったり、ゴミが放置されていたりします。

ベランダもわすれずに綺麗にしておきましょう。

内装などリフォームしたほうが高く売れるの?

キッチン周りや浴室など汚れが目立つ部分などは、リフォームしたほうが高く査定してもらえるのでしょうか?
リフォームに関しては、近年、価格査定に影響されることが決定したので解説していきますね!

2015年より住宅の建物評価方法が変わり、これまでは築20年~25年を経過した建物の価値はゼロとされてきましたが、リフォーム歴も価格査定に加味されることになりました。

不動産流通推進センターの価格査定マニュアルにもリフォームによる価格上昇の例が記載されています。

しかし、素人はどの程度リフォームをするべきなのか判断がつきにくいのが難点です。

例えばキッチンのリフォームにしても、キッチンの種類が様々あり値段も異なるため、どれにするか迷ってしまいます。

そもそも、200万をかけてリフォームをしたのにも関わらず、査定金額が100万しかあがらなかったら、リフォームしない方が良いですよね。

リフォームにかかった金額は、売却金額に上乗せできる訳ではありません。

また、中古住宅を買う人は、リフォームやリノベーションを前提として購入を検討する人も多くいます。自分で判断せず、査定を受ける不動産会社に、リフォームが必要か相談した方が良いでしょう。

リフォームによって査定金額が変わる場合もあるようですが、自己判断でのリフォームは止めたほうがよさそうですね!
そうですね!リフォームにかかった金額は、売却金額に上乗せできる訳でもないので、必ず査定を受ける不動産会社に相談するようにしましょう!

どんな所をリフォームしたほうが良い?

もし、リフォームを行うとしたら、以下二つをリフォームするだけでガラっと雰囲気がかわります。

  • 壁紙
  • フローリング

たとえば、一部の壁だけに色合いが違うアクセントクロスを取り入れるだけで、お洒落で今風の内装になりますよ。

壁紙は一番目につき、かち比較的安くリフォームできるのでコストパフォーマンスが抜群です。器用な人ならセルフで張り替えもできます。

水回りが綺麗だと良い印象が与えられます。予算が許されるのであれば、キッチンやトイレ、お風呂などのリフォームがオススメです。

査定に不利な内容は伝えなくて良いの?

物件に不具合や欠損がある場合、必ず査定時に伝えておきましょう。

黙っていたことがばれて、虚無の申告が裁判所に認められれば、訴訟問題となり損害賠償が発生しまう恐れがあります。

そもそも売主には瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)が法律で義務づけられています。

瑕疵担保責任とは、売主も気付かず告知していなかった、屋根に雨漏りや、白アリの被害など明らかな破損や欠陥(隠れた瑕疵)が見つかった場合、売主が責任を持たなければいけないという義務です。

瑕疵担保責任は契約次第で責任自体をなくしたり、契約期間を短くしたりすることも可能です。しかし、もし売主が瑕疵に気付いていたにも関わらず、事実を隠していた場合、『隠れた瑕疵』とみなされません。

その場合、契約にかかわらず、売主が全面的に責任を負わなければいけません。

しかし、フローリングの傷や、壁についた画びょうの穴、ポストがしまりにくくなった等、自分でどこまで家の欠損について告知するべきかの判断は難しいですよね。

わからない時はとにかく不動産会社にすべて相談しましょう。不動産会社は『告知するべきこと』を熟知しています。

また売主側と買主側で「言った」「聞いてない」のトラブルが起こらないように、売主が告知した内容を書面にした告知書を作成しておくと安心です。

せっかくの自分の家を譲るならお互い気持ちよく、誠実に取引していきたいですね。

売却時にトラブルにならないように、小さなことでも伝えたほうが良いのですね!
そうですね!特に訪問調査でも分かりにくい下水部分や雨漏りなどもしっかりと伝えるようにしましょう!

まとめ

不動産売却の査定方法と、はじめて売却する人が知っておきたいポイントを紹介してきました。

訪問調査では、現地調査のみ立ち合いが必要で、後の役所や法務局調査は業者がさまざまなプロセスを経て、査定結果を出していきます。

現地調査の際には、物件が見やすい程度に掃除しておくと業者も査定しやすいですね。

リフォームは、行うことによって結果的にプラスになるのか、マイナスになるのか相談してみましょう。

一括査定サイトでは、机上査定だけではなく、訪問調査も依頼できます。事前に、数社の対応がわかるので非常に便利ですよ。

以上、不動産売却の査定方法と、はじめて売却する人が知っておきたいポイントの紹介でした。

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  • この記事を書いた人
カンタン不動産売却

カンタン不動産売却

実家を両親から相続することをきっかけに、不動産について勉強を開始。専門用語が多くてわかりにくい不動産取引について、実体験を含めて分かりやすく不動産について解説してきます。

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