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不動産売却会社と結ぶ媒介契約とは?種類や選び方のポイントを紹介!

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不動産売却会社と結ぶ媒介契約とは?種類や選び方のポイントを紹介!

家・マンション・土地などを売却する場合、不動産会社に仲介を依頼しその際に媒介契約を結びます。

媒介契約には、専属専任・専任・一般の3種類の契約形態があります。それぞれの特徴とメリットとデメリットと、選び方のポイントを紹介していきます。

ここでは、はじめて不動産売却を行う人にも分かりやすく、媒介契約について解説していきます。

媒介契約とは?

媒介契約とは

家・マンション・土地などを売却する場合、通常は不動産会社と契約を結びます。この契約のことを媒介契約(ばいかいけいやく)と呼び、必ず契約することを宅地建物取引業34条に基づき義務づけられています。

なぜ媒介契約を結ぶかというと、どのような営業活動を行うのか、仲介による報酬などを明確にし、売買の際に発生するトラブルを未然に防ぐためです。

媒介契約には契約の種類によって期間、営業活動、レインズと呼ばれる物件情報システムへの登録義務などがそれぞれ定められています。売主は、事前に契約形態を選べるため、安心して仲介の依頼ができます。

不動産を売買には、所有権や抵当権をはじめとした、さまざまな難しい法律や制度がかかわってきます。何も知識がない素人同士が売買するは、非常にハードルが高いうえに、そもそも物件を“買いたい人”をみつけること自体が大変でしょう。

そこで手数料を払うかわりに、不動産会社に買主を探して仲を取り持ってもらい、さらに法的な手続きの処理を依頼するのです。不動産会社は営業活動を行い、仲介することで手数料を得られます。

しかし、仲介料を不動産会社に払いたくないから直接売買しようという人もいれば、物件の情報から売主を探し出して横取りしようとする業者も存在します。

こういったトラブルが続くと業者は、情報をだし惜しみするようになったり、真面目に販売活動を行わなくなったりするようになり、不動産の流通が公平に行われません。

媒介契約を結ぶことにより、売主は、営業活動や報酬をあらかじめ知ることができ、不動産会社側は自社で行った営業活動の報酬を横取りされなくなるのです。

家・マンション・土地などを売却する際に不動産会社と必ず結ぶ契約で、売却をスムーズに進めるための仕組みなのですね!
不動産の知識のない売主のサポートや、不動産売買の際に発生するトラブルを未然に防ぐなど、取引が公平に行われる仕組みになっています。

媒介契約の種類とそれぞれの特徴は?

媒介契約の種類

媒介契約の形態には、『専属専任媒介契約』『専任媒介契約』『一般媒介契約』の3種類があります。

各、媒介契約には以下の違いがあります。

  • 仲介を依頼できる不動産会社の数
  • 契約中に、自分で買い手をみつけた際に直接取引は行えるのか
  • レインズへの登録義務があるのか
  • 不動産会社がどのような販売活動を行ったのか、売主に報告する義務はあるのか

それぞれの媒介契約の特徴、メリットとデメリットを説明していきます。

①専属専任の特徴とメリット・デメリット

専属専任媒介契約には以下の特徴があります。

  • 仲介を依頼できる不動産会社は1社のみ
  • 自分で買い手をみつけた場合も、不動産会社を通して売買しなければならない
  • 媒介契約を結んでから5日以内にレインズへの登録の義務あり
  • 不動産会社は1週間に1回、販売活動の報告をする義務あり

メリット

専属専任媒介契約は、その名の通り不動産会社が物件の専属マネージャーとなり、3種類の契約のなかで最も手厚く売買をサポートしてくれます。いちはやくレインズへの登録を行い、1週間に1度は営業活動の報告をしてくれます。

自分で活動をしなくても良いため、不動産会社におまかせしたい人、忙しい人などにはメリットが大きいでしょう。

デメリット

専属専任は仲介を依頼できる不動産会社1社のみです。A社と専属専任の契約期間中に「やっぱりB社に仲介をお願いしよう」と、ほかの不動産会社に乗り換えることはできません。

また専属専任のみ、自分で販売活動が行えません。知人や友人、親族などから家の買い手がみつかっても、契約を結んでいる不動産会社を通して売買しなければいけないデメリットがあります。

②専任の特徴とメリット・デメリット

専任媒介契約には特徴は以下の通りです。

  • 仲介を依頼できる不動産会社は1社のみ
  • 自分で買い手をみつけた場合は直接売買しても良い
  • 媒介契約を結んでから7日以内にレインズへの登録の義務あり
  • 不動産会社は2週間に1回、販売活動の報告をする義務あり

メリット

専属専任より期日が遅いですが、専任にもレインズへの登録義務があります。また不動産会社は2週間に1度、販売活動を売主に報告する義務があるため、自分から連絡する手間が省けます。

専属専任と違い、知人や友人、家族など自分で買い手が見つけることが出来た場合、不動産会社を通さずに直接売買が可能な点が一番のメリットです。

デメリット

専任も仲介を依頼できる不動産会社は、1社のみとなっています。複数の不動産会社へ同時に仲介の依頼は行えません。

また、専属専任と比べて専任はレインズへの登録までの期日が遅かったり、不動産会社からの販売活動の報告の頻度が少なかったりするので、手厚さは専属専任より劣ります。

③一般の特徴とメリット・デメリット

一般媒介契約の特徴は以下の通りです。

  • 仲介を複数社に依頼できる
  • 自分で買い手をみつけた場合は直接売買しても良い
  • 不動産会社にはレインズへの登録義務がない
  • 不動産会社は、販売活動の報告をする義務がない

メリット

一般のメリットは、なんといっても複数の不動産会社に仲介を依頼ができることです。複数の不動産会社に依頼できるため、各社の顧客や広告により、たくさんの人に自分の物件の情報をみてもらえる可能性が高いです。

デメリット

複数の不動産会社に依頼できるということは、業者側からしたら必ずしも自社の利益にはなりえません。広告を打つのにもお金と手間がかかります。

よって、営業活動に力を入れてもらえないことが懸念されます。

また、不動産会社側にはレインズへの登録義務がありません。登録してもらいたい場合は事前に確認する必要があります。

不動産会社に販売活動の報告の義務がないため、「問い合わせはあったのか?」「内覧の手ごたえはどうだったのか?」など基本的に売主側から連絡する必要があります。

媒介契約の種類には、『専属専任媒介契約』『専任媒介契約』『一般媒介契約』の3種類があるんですね!
そうですね!3種類にはそれぞれの特徴があるので、自分に合った媒介契約を結ぶ必要があります!

媒介契約の選び方やポイントは?

某介契約の選び方やポイントはあるのでしょうか?専属専任・専任・一般それぞれの契約形態の違いを表でまとめました。

専属専任 専任 一般
・仲介は1社 ・仲介は1社
・売主も販売活動が可能
・複数の業者へ仲介を依頼可
・媒介契約後5日以内にレインズへの登録義務あり ・媒介契約後7日以内にレインズへの登録義務あり ・レインズへの登録義務なし
・1週間に1度の営業報告の義務あり ・2週間に1度の営業報告の義務あり ・報告の義務なし
・契約期間は3カ月以内 ・契約期間は3カ月以内 ・契約期間は原則3カ月以内

一般的によく言われているのは、人気がある物件(築浅・駅近・学区が良い・エリアが人気)は、一般で複数の不動産会社に競わせるのが良い

それ以外の物件(古い・駅から遠い・郊外にある)は、専属専任か専任が良いと言われています。

ただ、自分の家が人気があるかどうかなんて、自分では判断しにくいですよね。たとえば人気エリアに物件があっても、相場よりも値段が高ければ、誰も買いませんし、逆に不人気とされる築古、郊外の物件でも相場より安ければあっという間に売れる人気物件になります。

また一般だと、必ず自社の利益になるとは限らないため、営業活動がおろそかになる可能性を前述しました。しかし、一方で1社にしか仲介を依頼できない専属専任と専任も、『囲い込み』営業をされるリスクが存在するのです。

囲い込みとは、レインズをみて問い合わせをしてきた他の不動産会社に、「もう買い付けが入った」などとウソをつき断り、自社で買い手をみつけて多く利益が得ようとすることです。

専属専任、専任、一般どれも一長一短ですが、契約期間はどれも3カ月以内なのです。(専属専任&専任は法律で定められている。一般は法律で決められていないが、原則3カ月以内。)

つまりは、そんなに深く悩まなくても大丈夫です。「専属専任にしたけど、反響がない…」というのであれば契約更新をせずに、他の不動産会社に依頼をするか、契約を一般に切り替えれば良いのです。

つまり最終的には不動産会社におまかせしたいのか、自分でも積極的に動けるのか?という点で選択することが一番でしょう。

一般では、複数の不動産会社に依頼ができて、たくさんの人に物件の情報を知ってもらえますが、業者側に報告の義務がないため、自分で複数の業者にまめに問い合わせをするなどの必要があり、積極的に動いていかなければいけません。

不動産売却にあまり手間をかけられない、かけたくないという人や、親身になって相談を受けてもらったり、手厚いサポートをしたりしてほしいならば、専属専任、専任がオススメです。

知人や友人、親族などに買い手がみつかりそうであれば、専属専任・専任のうち自分で販売活動をおこなえる専任にしておくと良いですね。

不動産会社に完全にお任せしたい場合は『専属専任』、知人や友人、親族などに買い手がみつかりそうであれば『専任』、人気がある物件は『一般』が良いのですね!
そうですね!契約期間は3カ月以内なので、もしうまく行かなった場合は、契約内容を変更するか、別の不動産会社にお願いすることもできます!

媒介契約はどのくらいの支払いが必要なの?

媒介契約をして、売買が成立した場合、不動産会社に支払う手数料は『速算法』と呼ばれる簡易計算式から算出されます。

売買金額が200万以上400万以下 仲介手数料 = 売買価格の4% + 2万円+消費税
売買金額が400万以上 仲介手数料 = 売買価格の3% + 6万円+消費税

上記で算出される金額は法律で定められた仲介手数料の上限です。上限を越えた請求をされることはありませんので安心してくださいね。

一部の不動産会社では、割引キャンペーンをしているところもありますが、ほとんどの不動産会社では仲介手数料の上限額ぴったり=仲介手数料として支払います。

簡単に確認できるように、表にもまとめました。参考にしてくださいね。

売買金額 仲介手数料の上限(税込価格)
1,000万円 388,800円
1,500万円 550,800円
2,000万円 712,800円
2,500万円 874,800円
3,000万円 1,036,800円
3,500万円 1,198,800円
4,000万円 1,360,800円
4,500万円 1,522,800円
5,000万円 1,684,800円
結構な仲介手数料を不動産会社に支払うことになるんですね…
そうですね。ただ、買主を見つけてくれたり、専門的な事務手続きをすべてお任せできるというメリットは大きいですね!

仲介手数料を支払うタイミングは?

不動産会社に仲介手数料を支払うタイミングは売買契約が成立してからです。査定や、媒介契約を結んだ段階では、料金は一切かかりません。

実際に買主がみつかり、売主と買主で正式に書類を取り交わすときに、仲介手数料を支払います。

仲介を手数料の支払いには以下の2パターンがあります。

  1. 売買契約を結ぶ時に仲介手数料を半額支払い、家の引き渡しの際に残りの半額を支払う
  2. 売買契約を結ぶ時に仲介手数料を全額支払う

一般的には「1.」の売買契約を結ぶ時に仲介手数料を半額支払い、家の引き渡しの際に残りの半額を支払うパターンが多いです。

念のため、いつ支払いをするのか不動産会社に聞いておくと心積もりができますね。

仲介手数料を不動産会社に支払うのは、買主が見つかって売買契約が成立したときですね!
そうですね!媒介契約を結んだからといって、仲介手数料はすぐに発生しませんのでご安心ください!

業者を通さず個人で不動産を売却できるの?

不動産会社に支払う仲介手数料の額が大きいと、不動産会社を通さず個人でやりたいなと思ってしまうのですが、可能なのでしょうか?
確かに不動産会社を通さなければ仲介手数料分が浮くので大きいですね!しかし、すべて個人で行った場合、デメリットのほうが大きいです。詳しく解説していきますね!

不動産会社を通さずに、個人売買は可能なのでしょうか?詳しく説明していきます。

不動産売却会社と契約せず個人で売買取引はできるの?

不動産売買は、非営利目的であれば個人同士でも売買ができます。

不特定多数の人に営利目的で売却をする場合は、宅地建物取引業免許を持っている業者を通して売買する必要があります。

知人や友人、親族間で売買するには法律の規制はありません。

個人で売買取引を行った場合のメリットとデメリットは?

個人での売買取引のメリットは、主に以下の2点が挙げられます。

  • 仲介手数料を払わなくて良い
  • 消費税を払わなくても良い

個人売買でのメリットといえば、“仲介手数料を払わなくても良い”これに限るでしょう。たとえば2000万の売買では約70万の手数料がかりますが、個人売買なら節約ができます。

後は、売主が事業主ではない個人だと、課税対象になりません。元々、非課税対象である土地以外にも建物部分も非課税となるので、消費税を払わなくても良いのです。

業者の仲介で売却をすると、買主からは税込みの価格で支払われますので、買主から一旦預かった消費税を、売主が納めなければいけません。個人売買だと消費税がかからないため、売主が納める必要はありません。

また買主は消費税の分だけ安く買えるのでアピールできます。

一方でデメリットとして、以下の3点が挙げられます。

  • すべてのことを自分で行わなければならない
  • 金融機関からの融資が受けらない場合もある
  • トラブルがあったら自己責任

個人売買をするには、自分でネット広告などに掲載をして、問い合わせを受けたり、内覧を行ったりして買い手をみつけていきます。それだけでも大変なのに、さらに書類を作り、各種手続きを行っていく必要があります。

すべてのことを自分自身で行っていかなければいけないのです。もちろん大きなお金が絡みますので、ミスは許されません。

不備があった場合、後から調査するためにお金を請求されるケースも存在するのです。

また、融資の際に必要な『重要事項説明書』は素人が作成したものでは、信用性がないため銀行から融資を受けらない可能性があります。ローンを受けらないと買い手がかなり限定されてしまうデメリットもあります。

一番のネックは『瑕疵担保責任/かしたんぽせきにん』です。

物件を売却後、壁にひびが入っていたり、雨漏りをしたりするなど、売主が気付かなかった欠陥があったことが判明したとします。瑕疵担保責任では、買主がその欠陥に気付いてから1年の間、売主に責任が発生するのです。

交渉次第では、瑕疵担保責任を短くすることもできますが、現実的には難しいかもしれません。

トラブルになった際は、お互いが当事者になるため、ヒートアップしやすいです。個人売買の場合では瑕疵担保責任は売主が負担しなければいけません。

不動産会社に仲介を依頼した場合は、不動産会社が保証をしたり間に入ったりしてくれます。

不動産売却会社と個人はどちらがおすすめ?

もし、友人や知人、親族間で買い手がいるなら個人取引であれば、購入後のトラブルがおきにくいことから個人取引が良いでしょう。

仲介手数料がかからない、建物部分にも消費税が発生しません(土地部分は元々非課税)。そのため売主、買主ともに費用を節約できるメリットがあります。

しかし、1から買い手を探す場合は、個人取引はオススメしません。各種手続きも大変ですが、すべてが『自己責任』であることをよく理解しておかなければいけません。

個人売買では売主はもちろん買主側もプレッシャーが大きく、売却までの期間と手間がかかることが予想されます。

そもそも、買主がローンを使用できない可能性が高いと、買い手がかなり限られてきます。1000万を越えるような買い物に現金を支払うことができる人は、あまりいないのではないでしょうか。

仲介手数料は決して安くはありません。しかし物件の調査や買い手をみつけて交渉や、各種手続きをしてくれると思えば妥当な金額ではないでしょうか。

大きな金額が動く取引ですので、信頼できるプロにできるだけ高く売却してもらう方が手っ取り早く、そして安心&安全です。

ある程度、不動産の知識があり、友人や知人、親族間で行う取引では、不動産会社を通さずとも良さそうですね!
そうですね!上記以外の方は、不動産会社を通したほうが良いでしょう!大きな金額が動く取引ですので、安心してスムーズに取引が可能です!

まとめ

家・マンション・土地などを売却する場合は不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約には、専属専任・専任・一般があります。それぞれ一長一短ありますが、どの媒介契約でも3カ月が期限ですので、途中で切り替えることが可能です。

最終的には不動産会社におまかせしたいのか、自分でも積極的に動けるのか?という点で選択することが一番です。

また個人売買では仲介手数料と消費税がかからないというメリットがありますが、トラブルや各種手続きなどやることが膨大で責任もあるため、オススメしません。

以上、不動産会社と結ぶ媒介契約についての解説でした。

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  • この記事を書いた人
渡辺歩

渡辺歩(わたなべあゆみ)

祖母のビルの運営がきっかけで不動産業界を徹底的に勉強。ビルの運用、中古の一軒家売却、新築の一軒家を購入した経験あり。 多数の不動産会社関係のメディアやHPにて実名での記事を執筆。 自分自身、知識が無いときに不動産を売却して後悔したことがあるので、同じような立場の方に良い情報を提供できるよう努めています。

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